Giá trị lô đất thẩm định ước tính bằng bao nhiêu nếu doanh thu phát triển CUỐI năm 4,5,6,7,8 mỗi năm là 8 tỷ đồng, chi phí phát triển CUỐI năm 1,2,3 mỗi năm 3 tỷ đồng, lãi nhà đầu tư bằng 15% giá trị đất và chi phí phát triển đã chiết khấu. Tỷ suất chiết khấu 18%.
Trả lời:
Đáp án đúng: B
Để tính giá trị lô đất thẩm định, chúng ta cần chiết khấu dòng tiền doanh thu và chi phí về thời điểm hiện tại, sau đó tính đến lãi của nhà đầu tư.
1. **Chiết khấu doanh thu:**
- Doanh thu mỗi năm: 8 tỷ đồng
- Các năm có doanh thu: 4, 5, 6, 7, 8
- Tỷ suất chiết khấu: 18%
- Giá trị hiện tại của doanh thu (PV_doanhthu) = 8/(1.18)^4 + 8/(1.18)^5 + 8/(1.18)^6 + 8/(1.18)^7 + 8/(1.18)^8 ≈ 8*(0.516 + 0.437 + 0.370 + 0.314 + 0.266) = 8 * 1.903 = 15.224 tỷ
2. **Chiết khấu chi phí:**
- Chi phí mỗi năm: 3 tỷ đồng
- Các năm có chi phí: 1, 2, 3
- Tỷ suất chiết khấu: 18%
- Giá trị hiện tại của chi phí (PV_chiphi) = 3/(1.18)^1 + 3/(1.18)^2 + 3/(1.18)^3 ≈ 3*(0.847 + 0.718 + 0.609) = 3 * 2.174 = 6.522 tỷ
3. **Tính giá trị đất (Land_Value):**
- Gọi giá trị đất là LV
- Lãi nhà đầu tư = 15% * (LV + PV_chiphi)
- Doanh thu chiết khấu = Chi phí chiết khấu + Giá trị đất + Lãi nhà đầu tư
- PV_doanhthu = PV_chiphi + LV + 0.15 * (LV + PV_chiphi)
- 15.224 = 6.522 + LV + 0.15LV + 0.15 * 6.522
- 15.224 = 6.522 + 1.15LV + 0.9783
- 1.15LV = 15.224 - 6.522 - 0.9783
- 1.15LV = 7.7237
- LV = 7.7237 / 1.15 ≈ 6.716 tỷ đồng
Vậy, giá trị lô đất thẩm định ước tính khoảng 6,72 tỷ đồng.
