Thẩm định giá thửa đất vàng được thực hiện trên cơ sở:

Giá trị thị trường

Giá trị hợp lý

Giá trị đặc biệt

Giá trị bắt buộc phải bán

Trả lời:

Đáp án đúng: C

Thửa đất vàng được thẩm định giá dựa trên giá trị thị trường, phản ánh mức giá mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường tại một thời điểm nhất định.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 35

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 12:

Bất động sản thẩm định giá có chiều rộng mặt tiền là 4m. Bất động sản so sánh chiều rộng mặt tiền là 6m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phân tích bài toán:

* Xác định yêu cầu: Tính tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền.
* Thông tin đã cho:
* Bất động sản thẩm định giá: chiều rộng 4m.
* Bất động sản so sánh: chiều rộng 6m, đơn giá chuẩn 100 triệu đồng/m2.
* Đơn giá đất của bất động sản 6m cao hơn bất động sản 4m là 20%.

* Công thức:
* Tỷ lệ điều chỉnh = (Giá trị của BĐS so sánh - Giá trị của BĐS thẩm định) / Giá trị của BĐS thẩm định
* Vì đơn giá BĐS 6m cao hơn 20% so với BĐS 4m, ta có thể suy ra: Đơn giá BĐS 4m = Đơn giá BĐS 6m / 1.2

* Giải bài toán:

* Giá trị BĐS so sánh (6m) = 100 triệu đồng/m2.
* Giá trị BĐS thẩm định (4m) = 100 triệu đồng/m2 / 1.2 = 83.33 triệu đồng/m2 (xấp xỉ).
* Tỷ lệ điều chỉnh = (100 - 83.33) / 83.33 = 0.2 = 20%

Vì ta đang điều chỉnh giá của BĐS so sánh về BĐS thẩm định nên ta có: tỷ lệ điều chỉnh = (giá BĐS thẩm định - giá BĐS so sánh)/ giá BĐS so sánh = (83.33 - 100)/100 = -16.67%

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là -16,67%.

Câu 13:

Bất động sản so sánh có chiều rộng mặt tiền là 4m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2. Bất động sản thẩm định giá có chiều rộng mặt tiền là 6m. Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Mức điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Đề bài cho biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%.

Đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh (mặt tiền 4m) là 100 triệu đồng/m2.

Vì bất động sản thẩm định giá (mặt tiền 6m) có đơn giá cao hơn 20%, ta có mức điều chỉnh là:

20% * 100 triệu đồng/m2 = 20 triệu đồng/m2

Vì cần điều chỉnh đơn giá của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản thẩm định giá, và bất động sản thẩm định giá có giá cao hơn, nên ta cần điều chỉnh tăng.

Vậy, mức điều chỉnh là +20 triệu đồng/m2.

Câu 14:

Một công trình có tuổi đời thực tế là 15 năm, tuổi đời hiệu quả 9 năm. Các thông tin này cho biết:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tuổi đời thực tế là thời gian công trình đã tồn tại và được sử dụng. Tuổi đời hiệu quả là thời gian công trình còn có thể sử dụng được một cách hiệu quả, có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế do tác động của việc bảo trì, sửa chữa, nâng cấp. Trong trường hợp này, tuổi đời thực tế là 15 năm, tuổi đời hiệu quả là 9 năm cho thấy công trình đã bị xuống cấp nhanh hơn so với dự kiến do không được bảo dưỡng, tu sửa đúng cách. Sự khác biệt giữa tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả là 15 - 9 = 6 năm. Vậy đáp án đúng là: Chủ tài sản đã không bảo dưỡng, tu sửa định kỳ và đúng quy trình trong thời gian sử dụng nên đã giảm tuổi đời của công trình xuống thêm 6 năm nữa.

Câu 15:

Một doanh nghiệp có dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) năm vừa qua là 50 tỷ đồng. FCFE được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn chủ sở hữu là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, ta cần chiết khấu dòng tiền FCFE về hiện tại. Công thức tổng quát là:

Giá trị vốn chủ sở hữu = PV (FCFE giai đoạn tăng trưởng) + PV (FCFE giai đoạn ổn định)

Bước 1: Tính FCFE trong 5 năm tới với mức tăng trưởng 10%:

* Năm 1: 50 * (1 + 10%) = 55 tỷ đồng
* Năm 2: 55 * (1 + 10%) = 60,5 tỷ đồng
* Năm 3: 60,5 * (1 + 10%) = 66,55 tỷ đồng
* Năm 4: 66,55 * (1 + 10%) = 73,205 tỷ đồng
* Năm 5: 73,205 * (1 + 10%) = 80,5255 tỷ đồng

Bước 2: Tính FCFE năm thứ 6 (giảm 15%):

* Năm 6: 80,5255 * (1 - 15%) = 68,446675 tỷ đồng

Bước 3: Tính FCFE các năm sau năm thứ 6 (ổn định vĩnh viễn):

Vì FCFE ổn định vĩnh viễn sau năm thứ 6, ta có thể sử dụng công thức tăng trưởng vĩnh viễn để tính giá trị hiện tại của dòng tiền này tại thời điểm cuối năm thứ 5:

Giá trị tại năm 5 = FCFE6 / (r - g) = 68,446675 / (0,20 - 0) = 342,233375 tỷ đồng

Bước 4: Chiết khấu dòng tiền FCFE của 5 năm tăng trưởng và giá trị cuối năm thứ 5 về hiện tại:

* PV (FCFE1) = 55 / (1 + 0,20)^1 = 45,8333 tỷ đồng
* PV (FCFE2) = 60,5 / (1 + 0,20)^2 = 42,0139 tỷ đồng
* PV (FCFE3) = 66,55 / (1 + 0,20)^3 = 38,5576 tỷ đồng
* PV (FCFE4) = 73,205 / (1 + 0,20)^4 = 35,3468 tỷ đồng
* PV (FCFE5) = 80,5255 / (1 + 0,20)^5 = 32,3604 tỷ đồng
* PV (Giá trị năm 5) = 342,233375 / (1 + 0,20)^5 = 137,144 tỷ đồng

Bước 5: Tính tổng giá trị vốn chủ sở hữu:

Giá trị vốn chủ sở hữu = 45,8333 + 42,0139 + 38,5576 + 35,3468 + 32,3604 + 137,144 = 331,256 tỷ đồng.

Giá trị này gần nhất với đáp án C.

Câu 16:

Chi phí thay thế công trình xây dựng có thể là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Chi phí thay thế công trình xây dựng bao gồm chi phí để mua, xây dựng hoặc lắp ghép một công trình tương tự. Vì vậy, đáp án D là chính xác nhất.

Câu 17:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m² được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp là 12% năm. Đơn giá sau điều chỉnh (làm tròn đơn vị triệu đồng) của bất động sản so sánh là:

Lời giải: