Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 380m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:
Trả lời:
Đáp án đúng: D
Để giải bài toán này, ta cần tính toán mức điều chỉnh giá cho bất động sản so sánh do vị trí hẻm.
1. **Xác định đơn giá đất ở hẻm < 100m so với mặt tiền:** Đơn giá này bằng 50% đơn giá đất mặt tiền, tức là 50% * 100 triệu = 50 triệu đồng/m2.
2. **Tính số mét tăng thêm so với 100m:** Bất động sản so sánh cách mặt tiền 380m, vậy số mét tăng thêm là 380m - 100m = 280m.
3. **Tính số lần giảm 10% đơn giá:** Vì cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10%, nên số lần giảm là 280m / 100m = 2.8 lần.
4. **Tính tổng phần trăm giảm giá:** Tổng phần trăm giảm giá là 2.8 * 10% = 28%.
5. **Tính đơn giá đất sau khi giảm do khoảng cách:** Đơn giá đất sau khi giảm là 50 triệu * (1 - 28%) = 50 triệu * 0.72 = 36 triệu đồng/m2.
6. **Tính mức điều chỉnh:** Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2, nhưng sau khi điều chỉnh vị trí hẻm, đơn giá còn 36 triệu đồng/m2. Vậy mức điều chỉnh là 36 triệu - 100 triệu = -64 triệu đồng/m2. Vì kết quả không khớp với bất kỳ đáp án nào, ta xem xét lại các yếu tố ảnh hưởng đến việc tính toán.
7. **Xem xét cách tính giảm giá lũy kế:** Thay vì giảm trực tiếp 28%, ta tính giảm 10% cho mỗi 100m tăng thêm:
- 100m đầu tiên: giảm 10% => giá còn 50tr * 0.9 = 45tr
- 100m tiếp theo: giảm 10% => giá còn 45tr * 0.9 = 40.5tr
- 80m còn lại: giảm 8% => giá còn 40.5tr * 0.92 = 37.26tr
Mức điều chỉnh lúc này là 37.26tr - 100tr = -62.74 triệu, vẫn không khớp đáp án.
8. **Phân tích các phương án:** Do không có đáp án nào khớp với kết quả tính toán, ta xem xét có thể có sai sót trong đề bài hoặc cách hiểu đề. Tuy nhiên, nếu chọn đáp án gần đúng nhất, ta có thể chọn A. -65 triệu đồng/m2
Tuy nhiên, có thể có một cách hiểu khác về đề bài. Nếu xem xét việc so sánh trực tiếp với đơn giá mặt tiền, và điều chỉnh trực tiếp từ đơn giá chuẩn 100 triệu đồng/m2, ta cần tính phần trăm giá trị của vị trí hẻm so với mặt tiền.
- Đơn giá đất ở hẻm < 100m so với mặt tiền: 50 triệu đồng/m2.
- Do cách xa 380m, giá giảm 28% xuống còn 36 triệu/m2 (như tính ở trên).
- Phần trăm giá trị của vị trí hẻm so với mặt tiền: (36 triệu / 100 triệu) * 100% = 36%.
- Mức điều chỉnh = (36% - 100%) * 100 triệu = -64 triệu/m2. Vẫn không ra kết quả phù hợp
Trong trường hợp này, do không có đáp án chính xác, ta chọn đáp án gần đúng nhất.
