Một doanh nghiệp dự kiến năm tới sẽ chia cổ tức cho các cổ đông là 15 tỷ đồng. Cổ tức được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 4 năm tiếp theo. Năm thứ 6, cổ tức dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư là 20% thì giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là:

Hao mòn vị trí (locational obsolescence) là sự giảm giá trị của bất động sản do các yếu tố bên ngoài vị trí của nó, chẳng hạn như ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, giao thông kém, hoặc sự suy giảm của khu vực lân cận. Trong các lựa chọn trên: * **A. Các vết nứt trên tường nhà:** Đây là hao mòn vật lý (physical deterioration). * **B. Căn nhà bị lún:** Đây cũng là hao mòn vật lý. * **C. Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi:** Đây là hao mòn vị trí vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự hấp dẫn và giá trị của bất động sản do yếu tố bên ngoài. * **D. Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo:** Điều này liên quan đến biến động thị trường, không phải hao mòn. Vì vậy, đáp án chính xác nhất là C.

Chi phí thay thế dây chuyền sản xuất bao gồm chi phí mua, chế tạo và lắp đặt dây chuyền sản xuất tương tự. Do đó, đáp án D là chính xác vì nó bao gồm tất cả các chi phí trên.

Bất động sản là tài sản không thể di dời hoặc di chuyển được, gắn liền với đất đai. Trong các phương án trên: * **A. Máy bay:** Là phương tiện giao thông có thể di chuyển được. * **B. Ruộng lúa:** Gắn liền với đất đai, không thể di chuyển được. Đây là bất động sản. * **C. Tàu thuyền:** Là phương tiện giao thông đường thủy, có thể di chuyển được. * **D. Vàng:** Là kim loại quý, có thể di chuyển và trao đổi dễ dàng. Vậy, ruộng lúa là bất động sản.

Tuổi đời vật lý còn lại của căn nhà được tính như sau: 1. **Xác định tuổi đời vật lý đã qua:** Năm thẩm định giá (20x9) - Năm hoàn thành xây dựng (20x0) = 9 năm. 2. **Xác định niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn:** 49 năm. 3. **Tính tuổi đời vật lý còn lại:** Niên hạn sử dụng (49 năm) - Tuổi đời vật lý đã qua (9 năm) = 40 năm. Tuy nhiên, đề bài cho 'thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm', sau đó được 'nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm'. Do đó, ta sẽ tính theo tuổi thọ kinh tế. 1. **Tính tuổi thọ kinh tế ban đầu:** 30 năm 2. **Tuổi thọ kinh tế sau nâng cấp:** 30 + 6 = 36 năm 3. **Tuổi đời kinh tế đã qua:** 9 năm 4. **Tuổi đời kinh tế còn lại:** 36 - 9 = 27 năm. Đáp án này không có trong các lựa chọn. Vậy nên ta sẽ tính theo tuổi đời vật lý ban đầu. 1. Tuổi vật lý đã qua: 20x9 - 20x0 = 9 năm 2. Tuổi vật lý còn lại: 49 - 9 = 40 năm Đáp án này cũng không có trong các lựa chọn. Như vậy, đề bài có vẻ đang hỏi về một khía cạnh khác. Chúng ta xem xét đến thông tin 'ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm' và 'năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm'. * Năm sửa chữa: 20x8. Năm thẩm định: 20x9. Vậy căn nhà đã được sửa chữa 1 năm trước khi thẩm định. * Tổng tuổi thọ kinh tế: 30 + 6 = 36 năm. * Tuổi đã qua: 9 năm. * Còn lại: 36 - 9 = 27 năm. (Không có đáp án). Nếu tính theo thời gian khai thác hiệu quả (30 năm): * Tuổi còn lại là: 30 - 9 = 21 năm (Không có đáp án). Vậy nên, có vẻ đề bài yêu cầu chúng ta lấy thông tin căn bản nhất là đã qua 9 năm, và tuổi thọ tối đa là 49 năm, vậy còn lại: 49 - 9 = 40 năm (Không có đáp án). Tuy nhiên, đề có đưa ra thông tin về tuổi thọ kinh tế. Nếu ta xem '6 năm' là thời gian 'còn lại' sau khi đã trừ đi 40 năm (49 - 9), thì tuổi đời vật lý còn lại sẽ là 46 năm. (40 + 6). Xét về mặt ngữ nghĩa và thông tin đề bài, đáp án C có vẻ phù hợp nhất. Tuy nhiên, cách giải thích này không hoàn toàn chính xác và logic. Đề bài có vẻ chưa rõ ràng trong việc diễn đạt ý muốn hỏi về tuổi thọ nào (vật lý hay kinh tế) và cách tính toán như thế nào. **Lưu ý:** Đáp án C có thể đúng trong một cách hiểu hơi 'gượng ép', nhưng cần xem xét lại đề bài để có câu trả lời chính xác nhất.

Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp phát triển) là phương pháp thẩm định giá bất động sản, trong đó giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng cách ước tính giá trị phát triển tiềm năng của bất động sản, sau đó trừ đi các chi phí phát triển (bao gồm chi phí xây dựng, chi phí pháp lý, lợi nhuận của nhà phát triển...). Phương pháp này đặc biệt thích hợp cho các bất động sản có tiềm năng phát triển (ví dụ: đất trống có thể xây dựng, nhà cũ có thể cải tạo, v.v.). Các phương pháp còn lại (so sánh giá bán, vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu) thường phù hợp hơn cho các bất động sản đã có thu nhập ổn định hoặc có giao dịch so sánh rõ ràng trên thị trường.