Biểu hiện nào sau đây là hao mòn vị trí của bất động sản?

Các vết nứt trên tường nhà

Căn nhà bị lún

Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi

Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo

Trả lời:

Đáp án đúng: C

Hao mòn vị trí (locational obsolescence) là sự giảm giá trị của bất động sản do các yếu tố bên ngoài vị trí của nó, chẳng hạn như ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, giao thông kém, hoặc sự suy giảm của khu vực lân cận. Trong các lựa chọn trên: * **A. Các vết nứt trên tường nhà:** Đây là hao mòn vật lý (physical deterioration). * **B. Căn nhà bị lún:** Đây cũng là hao mòn vật lý. * **C. Khu vực xung quanh bị ô nhiễm mùi:** Đây là hao mòn vị trí vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự hấp dẫn và giá trị của bất động sản do yếu tố bên ngoài. * **D. Giá bất động sản sụt giảm do sốt ảo:** Điều này liên quan đến biến động thị trường, không phải hao mòn. Vì vậy, đáp án chính xác nhất là C.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 35

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 23:

Chi phí thay thế dây chuyền sản xuất có thể là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Chi phí thay thế dây chuyền sản xuất bao gồm chi phí mua, chế tạo và lắp đặt dây chuyền sản xuất tương tự. Do đó, đáp án D là chính xác vì nó bao gồm tất cả các chi phí trên.

Câu 24:

Tài sản nào sau đây là Bất động sản?

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Bất động sản là tài sản không thể di dời hoặc di chuyển được, gắn liền với đất đai. Trong các phương án trên:

* A. Máy bay: Là phương tiện giao thông có thể di chuyển được.
* B. Ruộng lúa: Gắn liền với đất đai, không thể di chuyển được. Đây là bất động sản.
* C. Tàu thuyền: Là phương tiện giao thông đường thủy, có thể di chuyển được.
* D. Vàng: Là kim loại quý, có thể di chuyển và trao đổi dễ dàng.

Vậy, ruộng lúa là bất động sản.

Câu 25:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tuổi đời vật lý còn lại của căn nhà là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Tuổi đời vật lý còn lại của căn nhà được tính như sau:

1. Xác định tuổi đời vật lý đã qua: Năm thẩm định giá (20x9) - Năm hoàn thành xây dựng (20x0) = 9 năm.
2. Xác định niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn: 49 năm.
3. Tính tuổi đời vật lý còn lại: Niên hạn sử dụng (49 năm) - Tuổi đời vật lý đã qua (9 năm) = 40 năm.

Tuy nhiên, đề bài cho 'thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm', sau đó được 'nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm'. Do đó, ta sẽ tính theo tuổi thọ kinh tế.

1. Tính tuổi thọ kinh tế ban đầu: 30 năm
2. Tuổi thọ kinh tế sau nâng cấp: 30 + 6 = 36 năm
3. Tuổi đời kinh tế đã qua: 9 năm
4. Tuổi đời kinh tế còn lại: 36 - 9 = 27 năm.

Đáp án này không có trong các lựa chọn. Vậy nên ta sẽ tính theo tuổi đời vật lý ban đầu.

1. Tuổi vật lý đã qua: 20x9 - 20x0 = 9 năm
2. Tuổi vật lý còn lại: 49 - 9 = 40 năm

Đáp án này cũng không có trong các lựa chọn.

Như vậy, đề bài có vẻ đang hỏi về một khía cạnh khác. Chúng ta xem xét đến thông tin 'ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm' và 'năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm'.

* Năm sửa chữa: 20x8. Năm thẩm định: 20x9. Vậy căn nhà đã được sửa chữa 1 năm trước khi thẩm định.
* Tổng tuổi thọ kinh tế: 30 + 6 = 36 năm.
* Tuổi đã qua: 9 năm.
* Còn lại: 36 - 9 = 27 năm. (Không có đáp án).

Nếu tính theo thời gian khai thác hiệu quả (30 năm):
* Tuổi còn lại là: 30 - 9 = 21 năm (Không có đáp án).

Vậy nên, có vẻ đề bài yêu cầu chúng ta lấy thông tin căn bản nhất là đã qua 9 năm, và tuổi thọ tối đa là 49 năm, vậy còn lại: 49 - 9 = 40 năm (Không có đáp án).

Tuy nhiên, đề có đưa ra thông tin về tuổi thọ kinh tế. Nếu ta xem '6 năm' là thời gian 'còn lại' sau khi đã trừ đi 40 năm (49 - 9), thì tuổi đời vật lý còn lại sẽ là 46 năm. (40 + 6).

Xét về mặt ngữ nghĩa và thông tin đề bài, đáp án C có vẻ phù hợp nhất. Tuy nhiên, cách giải thích này không hoàn toàn chính xác và logic. Đề bài có vẻ chưa rõ ràng trong việc diễn đạt ý muốn hỏi về tuổi thọ nào (vật lý hay kinh tế) và cách tính toán như thế nào.

Lưu ý: Đáp án C có thể đúng trong một cách hiểu hơi 'gượng ép', nhưng cần xem xét lại đề bài để có câu trả lời chính xác nhất.

Câu 26:

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp phát triển) là phương pháp thẩm định giá bất động sản, trong đó giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng cách ước tính giá trị phát triển tiềm năng của bất động sản, sau đó trừ đi các chi phí phát triển (bao gồm chi phí xây dựng, chi phí pháp lý, lợi nhuận của nhà phát triển...). Phương pháp này đặc biệt thích hợp cho các bất động sản có tiềm năng phát triển (ví dụ: đất trống có thể xây dựng, nhà cũ có thể cải tạo, v.v.). Các phương pháp còn lại (so sánh giá bán, vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu) thường phù hợp hơn cho các bất động sản đã có thu nhập ổn định hoặc có giao dịch so sánh rõ ràng trên thị trường.

Câu 27:

Một BĐS so sánh mua theo hình thức trả chậm, nhận nhà trả ngay 500 triệu đồng, 3 năm đầu mỗi tháng góp 20 triệu đồng, 2 năm sau mỗi tháng góp 15 triệu đồng. Tháng góp đầu tiên sau 1 tháng nhận nhà, nếu lãi suất trả góp 1%/tháng. Giá trị tiền mặt của BĐS so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị hiện tại của bất động sản được tính như sau:

1. Khoản trả ngay: 500 triệu đồng.
2. Khoản trả góp trong 3 năm đầu:
- Mỗi tháng 20 triệu đồng.
- Số tháng là 3 năm * 12 tháng/năm = 36 tháng.
- Sử dụng công thức giá trị hiện tại của chuỗi tiền tệ đều (annuity): PV = PMT * [(1 - (1 + r)^-n) / r]
- Trong đó: PMT = 20 triệu, r = 1%/tháng = 0.01, n = 36 tháng.
- PV1 = 20 * [(1 - (1 + 0.01)^-36) / 0.01] = 20 * [(1 - 0.6989) / 0.01] = 20 * (0.3011 / 0.01) = 20 * 30.11 = 602.2 triệu đồng.
3. Khoản trả góp trong 2 năm sau:
- Mỗi tháng 15 triệu đồng.
- Số tháng là 2 năm * 12 tháng/năm = 24 tháng.
- Khoản này bắt đầu sau 36 tháng, nên cần chiết khấu về hiện tại.
- PV2 = 15 * [(1 - (1 + 0.01)^-24) / 0.01] = 15 * [(1 - 0.7876) / 0.01] = 15 * (0.2124 / 0.01) = 15 * 21.24 = 318.6 triệu đồng.
- Chiết khấu về hiện tại: PV2_present = 318.6 / (1 + 0.01)^36 = 318.6 / 1.4307 = 222.68 triệu đồng.
4. Tổng giá trị hiện tại:
- Tổng = 500 + 602.2 + 222.68 = 1324.88 triệu đồng. Làm tròn thành 1.325 triệu đồng.

Vậy, đáp án đúng nhất là A. 1.325 triệu đồng

Câu 28:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 180 triệu đồng/m2 ở vị trí lô góc trong khi bất động sản thẩm định giá không ở vị trí lô góc. Biết tương quan về vị trí như sau: vị trí lô góc cao hơn vị trí lô không góc là 15%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí lô góc của bất động sản so sánh là:

Lời giải: