Bất động sản M có diện tích đất 250m², chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ năm 1995 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,5 tỷ đồng. Bất động sản N có diện tích đất 200m², chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng từ đầu năm 1993 (đất lấn chiếm), vừa bán với giá 2,27 tỷ đồng. Hạn mức sử dụng đất là 150m², hệ số k = 1,5. Với điều kiện các yếu tố khác giữa M và N tương tự nhau, có thể kết luận giá đất do nhà nước quy định vào khoảng:

Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của một bộ phận tài sản được xác định bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của tài sản. Nếu thiếu bộ phận đó, giá trị của toàn bộ tài sản sẽ giảm đi. Do đó, đáp án chính xác là giá trị tài sản giảm do sự thiếu vắng của bộ phận.

Trong phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng để định giá bất động sản là NOI (Net Operating Income) - Thu nhập hoạt động ròng. NOI là thu nhập mà bất động sản tạo ra sau khi trừ đi các chi phí hoạt động nhưng trước khi trừ đi các khoản thanh toán nợ và thuế thu nhập.

Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản dựa trên việc ước tính giá trị còn lại của đất sau khi trừ đi chi phí phát triển từ giá trị phát triển giả định của dự án. Vì vậy, nó mang tính giả định cao và chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố sau:

• Tính giả định: Phương pháp này dựa trên một kịch bản phát triển giả định, do đó kết quả cuối cùng chỉ là một ước tính, không phải là giá trị thực tế đã được chứng minh.
• Tính chủ quan: Việc ước tính doanh thu và chi phí phát triển phụ thuộc vào trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên. Các giả định khác nhau có thể dẫn đến kết quả khác nhau.
• Tính biến động: Thị trường bất động sản, chi phí xây dựng, và các yếu tố kinh tế khác có thể thay đổi, ảnh hưởng đến ước tính doanh thu và chi phí, do đó làm thay đổi kết quả thẩm định.

Do đó, tất cả các đáp án A, B, và C đều đúng, nên đáp án D là đáp án chính xác nhất.