Một bất động sản cho thu nhập ở hiện tại là 100 tỷ đồng và được kỳ vọng tăng trưởng mỗi năm là 10% trong giai đoạn dự báo (5 năm). Sau giai đoạn dự báo, thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 5%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá trị của bất động sản thẩm định là:

Trong phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá thiết bị, tổng mức điều chỉnh thuần gộp:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phương pháp so sánh trong thẩm định giá thiết bị liên quan đến việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa thiết bị so sánh và thiết bị cần thẩm định. Tổng mức điều chỉnh thuần gộp là tổng của tất cả các điều chỉnh (tăng hoặc giảm) sau khi đã xem xét các yếu tố so sánh như tuổi đời, công suất, tình trạng, v.v. Do đó, đáp án B là chính xác nhất.

Câu 27:

Bất động sản phẩm định ở bên trái (phía làn xe hơi) của một đường một chiều. Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn 150 triệu đồng/m² ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều. Biết đơn giá đất của BĐS ở bên phải (phía làn xe hơi) của đường một chiều, có giá cao hơn giá BĐS ở bên trái (phía làn xe hơi) của đường một chiều là 30%. Giá sau điều chỉnh yếu tố này của BĐS so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá BĐS bên phải cao hơn bên trái 30%, nghĩa là giá BĐS bên trái bằng 100% và giá BĐS bên phải là 130%. Ta cần tìm giá sau điều chỉnh của BĐS so sánh (bên phải) để phản ánh sự khác biệt này.

Cách tính:

Giá sau điều chỉnh = Đơn giá chuẩn / (1 + Mức chênh lệch)
Giá sau điều chỉnh = 150 triệu đồng/m² / 1.3 = 115,38 triệu đồng/m²

Vậy đáp án đúng là 115,38 triệu đồng/m².

Câu 28:

Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Đặc trưng cơ bản của thẩm định giá là ước tính giá trị của tài sản. Các phương án khác như 'xác định', 'xem xét công dụng', hoặc 'định ra mức giá' không phản ánh đầy đủ bản chất của quá trình thẩm định giá, vốn dựa trên các phương pháp và dữ liệu để đưa ra một ước tính khách quan và có căn cứ về giá trị tài sản.

Câu 29:

Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 100 triệu đồng. Sau 4 năm, giá trị tài sản ước tính giảm 50%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong 4 năm tới và giá trị hiện tại của tài sản giảm 50% sau 4 năm.

1. Tính giá trị hiện tại của dòng tiền:
Dòng tiền đều hàng năm là 100 triệu đồng trong 4 năm. Sử dụng công thức giá trị hiện tại của chuỗi tiền tệ đều:
PV = C * [1 - (1 + k)^-n] / k
Trong đó:
PV là giá trị hiện tại
C là dòng tiền hàng năm (100 triệu)
k là tỷ suất chiết khấu (20% = 0.2)
n là số năm (4)
PV = 100 * [1 - (1 + 0.2)^-4] / 0.2
PV = 100 * [1 - (1.2)^-4] / 0.2
PV = 100 * [1 - 0.48225] / 0.2
PV = 100 * 0.51775 / 0.2
PV = 100 * 2.58875
PV = 258.875 triệu đồng

2. Tính giá trị tài sản sau 4 năm:
Giá trị tài sản giảm 50% sau 4 năm, vậy giá trị còn lại là 50% giá trị ban đầu. Tuy nhiên, câu hỏi không cho biết giá trị ban đầu của tài sản, do đó, ta coi như giá trị giảm 50% là một khoản tiền nhận được thêm sau 4 năm. Ta giả sử ban đầu tài sản có giá trị là X, thì sau 4 năm giá trị còn lại là 0.5X. Giá trị giảm đi là 0.5X.

Vì không có thông tin về giá trị gốc tài sản, đề bài cần được hiểu là một khoản tiền sẽ thu được thêm tương đương 50% giá trị ban đầu sau 4 năm.
Tuy nhiên, vì không có giá trị gốc nên ta không thể tính được giá trị giảm chính xác. Bài toán cần thêm thông tin này.

3. Tính giá trị hiện tại của phần giảm giá:
Vì không có giá trị gốc nên ta không thể tính được giá trị hiện tại của phần giảm giá.

Tuy nhiên, nếu đề bài có ý là chỉ tính giá trị hiện tại của dòng tiền 100 triệu trong 4 năm thì đáp án là 258.875 triệu đồng.

Vì không có đáp án nào gần với kết quả này, nên có thể đề bài bị thiếu thông tin về giá trị gốc của tài sản, hoặc có sự nhầm lẫn trong cách đặt câu hỏi.

Trong trường hợp này, không có đáp án nào đúng dựa trên thông tin đã cho.

Câu 30:

Một tài sản có dòng tiền cuối mỗi năm là 110 triệu đồng. Sau 5 năm, giá trị tài sản ước tính tăng 25%. Tỷ suất chiết khấu k = 20%. Giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại, ta cần chiết khấu dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại. Công thức tính như sau:

Giá trị tài sản = (Dòng tiền năm 1 / (1+k)^1) + (Dòng tiền năm 2 / (1+k)^2) + ... + (Dòng tiền năm 5 / (1+k)^5) + (Giá trị tài sản sau 5 năm / (1+k)^5)

Trong đó:
- Dòng tiền mỗi năm = 110 triệu đồng
- k = 20% = 0.2
- Giá trị tài sản sau 5 năm tăng 25%, tức là giá trị này là 110 * 1.25 = 137.5 triệu đồng

Thay số vào công thức:
Giá trị tài sản = (110 / (1.2)^1) + (110 / (1.2)^2) + (110 / (1.2)^3) + (110 / (1.2)^4) + (110 / (1.2)^5) + (137.5 / (1.2)^5)
Giá trị tài sản = 91.67 + 76.39 + 63.66 + 53.05 + 44.21 + 55.84
Giá trị tài sản = 384.82 triệu đồng.
Giá trị tài sản sau 5 năm là 110*1.25 = 137.5, sau khi chiết khấu về hiện tại là 137.5/(1.2)^5 = 55.48.
Tổng giá trị hiện tại = 110/1.2 + 110/(1.2)^2 + 110/(1.2)^3 + 110/(1.2)^4 + 110/(1.2)^5 + 137.5/(1.2)^5 = 91.67 + 76.39 + 63.66 + 53.05 + 44.21 + 55.84 = 384.82.

Như vậy, không có đáp án nào đúng trong các lựa chọn đã cho. Vì thế đáp án đúng nhất là D.

Câu 31:

Bất động sản cần thẩm định là một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu chung cư, có diện tích khuôn viên 4000m², tỷ lệ xây dựng 40%, số tầng xây dựng 11 tầng, trong đó 2 tầng đầu làm khu thương mại cho thuê, 9 tầng còn lại làm căn hộ để bán. Tỷ lệ sàn thương phẩm bán ra là 75%, và tiến độ bán dự án như sau: Cuối năm 3 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 10 triệu/m², trong đó 50% thu vào cuối năm 3, 50% thu vào cuối năm 4; cuối năm 4 bán 30% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 11 triệu/m², trong đó 50% thu vào cuối năm 4, 50% thu vào cuối năm 5; cuối năm 5 bán 40% diện tích sàn thương phẩm, giá bán 12 triệu/m², thu một lần vào cuối năm 5. Với tỷ suất chiết khấu 16%, tổng doanh thu bán dự án chiết khấu về năm 0 là:

Lời giải: