Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là

EBIT

EBIT(1-t)

EBITDA

Trả lời:

Đáp án đúng: D

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) trong thẩm định giá bất động sản dựa trên việc chuyển đổi dòng thu nhập ròng (Net Income - NI) kỳ vọng từ bất động sản thành giá trị. NI là dòng tiền sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí hoạt động, bao gồm cả khấu hao và thuế. Các chỉ số khác như EBIT (Lợi nhuận trước lãi vay và thuế), EBIT(1-t) (Lợi nhuận sau thuế và trước lãi vay), và EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu trừ dần) không phản ánh dòng tiền thuần túy mà nhà đầu tư thực sự nhận được từ bất động sản sau khi đã trừ hết các chi phí liên quan.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 22

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 37:

Cho các thông số: Revenue: 2000; Operating Expenses = 1000; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; FCFF = 300. Tỷ lệ tái đầu tư của dòng tiền tự do của doanh nghiệp là

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính tỷ lệ tái đầu tư từ dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF), ta cần xác định khoản đầu tư mà doanh nghiệp đã thực hiện. Đầu tiên, ta tính lợi nhuận sau thuế (Net Income):

EBIT = Revenue - Operating Expenses = 2000 - 1000 = 1000
EBT = EBIT - Interest = 1000 - 200 = 800
Net Income = EBT * (1 - t) = 800 * (1 - 0.2) = 800 * 0.8 = 640

Sau đó, ta sử dụng công thức FCFF để tìm khoản đầu tư (Investment):

FCFF = Net Income + D - Investment
300 = 640 + 200 - Investment
Investment = 640 + 200 - 300 = 540

Cuối cùng, ta tính tỷ lệ tái đầu tư (Reinvestment Rate) bằng cách chia Investment cho FCFF cộng với Depreciation:

Reinvestment Rate = Investment / (Net Income + Depreciation)
Viết cách khác: Reinvestment Rate = (Capex - Depreciation + Change in Net Working Capital) / FCFF
Để tính lại, ta có: FCFF = NI + Depreciation - Capex + Change in Net Working Capital
Theo bài, ta có FCFF = 300
FCInv = Capex - Depreciation = 540 (vừa tính ở trên)
Như vậy, Reinvestment Rate = FCInv/(NI+Dep) =540/(640+200) = 540/840 = 0.642857 = 64.29%

Do đó, đáp án gần nhất là 62,5%

Câu 38:

Chứng thư thẩm định giá:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị sử dụng cho mục đích thẩm định đã được nêu rõ trong chứng thư. Do đó, đáp án A là chính xác. Các mục đích khác có thể đòi hỏi một thẩm định giá riêng biệt.

Câu 39:

Một doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê hàng năm là 2 tỷ đồng, thời hạn thuê đất còn lại là 5 năm. Giá thuê trả hàng năm trên thị trường hiện tại là 4 tỷ đồng/năm. Lãi suất chiết khấu là 15%. Giá trị lợi thế quyền thuê đất của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trị lợi thế quyền thuê đất được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền chênh lệch giữa giá thuê thị trường và giá thuê hiện tại trong thời hạn thuê còn lại.

* Chênh lệch giá thuê mỗi năm: 4 tỷ - 2 tỷ = 2 tỷ đồng.
* Thời hạn thuê còn lại: 5 năm.
* Lãi suất chiết khấu: 15%.

Giá trị hiện tại của khoản chênh lệch 2 tỷ đồng trong 5 năm được chiết khấu với lãi suất 15% là:

Năm 1: 2 / (1+0.15) = 1.739 tỷ
Năm 2: 2 / (1+0.15)^2 = 1.512 tỷ
Năm 3: 2 / (1+0.15)^3 = 1.315 tỷ
Năm 4: 2 / (1+0.15)^4 = 1.144 tỷ
Năm 5: 2 / (1+0.15)^5 = 0.995 tỷ

Tổng giá trị hiện tại = 1.739 + 1.512 + 1.315 + 1.144 + 0.995 = 6.705 tỷ đồng (xấp xỉ 6,7 tỷ đồng).

Vậy đáp án đúng là C.

Câu 40:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở khu vực ngập lụt trong khi bất động sản thẩm định giá ở khu vực không ngập lụt.

Biết tương quan về t.nh trạng ngập lụt như sau: khu vực ngập lụt thấp hơn khu vực không ngập lụt là 30%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố t.nh trạng ngập lụt của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phân tích câu hỏi:

Câu hỏi này liên quan đến việc điều chỉnh giá bất động sản so sánh khi có sự khác biệt về yếu tố ngập lụt so với bất động sản thẩm định. Cần xác định tỷ lệ điều chỉnh phù hợp.

Giải thích các phương án:

* A. -42,86%: Đây là kết quả của việc tính toán điều chỉnh. Để tìm ra đáp án này, ta sử dụng công thức sau: Điều chỉnh = (Mức độ khác biệt) / (1 + Mức độ khác biệt). Ở đây mức độ khác biệt là 30% hay 0.3. Vậy điều chỉnh = 0.3/(1-0.3) = 0.3/0.7 = 0.4286 hay 42.86%. Do bất động sản so sánh ở khu vực ngập lụt (tức là kém hơn), ta cần điều chỉnh tăng đơn giá của bất động sản so sánh. Do đó, đáp án đúng phải là +42,86%.
* B. +42,86%: Đây là đáp án chính xác. Giải thích như trên.
* C. -30%: Đây là mức chênh lệch trực tiếp về tình trạng ngập lụt, nhưng không phải là tỷ lệ điều chỉnh phù hợp. Việc điều chỉnh cần tính đến việc quy đổi sự khác biệt này về giá trị tương đối.
* D. +30%: Tương tự như C, đây không phải là tỷ lệ điều chỉnh phù hợp.

Vậy, đáp án đúng là B.

Câu 41:

Giá trị tài sản thẩm định có tính chất ước tính, bởi vì:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị tài sản thẩm định mang tính ước tính vì nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, thay đổi theo thời điểm, địa điểm và mục đích thẩm định. Do đó, đáp án D ("Tất cả các câu trên đều ĐÚNG") là chính xác nhất. Cụ thể:

* Thời điểm thẩm định: Giá trị tài sản có thể biến động theo thời gian do các yếu tố kinh tế vĩ mô, cung cầu thị trường, hoặc các sự kiện đặc biệt khác.
* Địa điểm thẩm định: Vị trí của tài sản ảnh hưởng đến giá trị do sự khác biệt về tiện ích, tiềm năng phát triển, và các yếu tố khu vực khác.
* Mục đích thẩm định: Mục đích sử dụng kết quả thẩm định (ví dụ: mua bán, thế chấp, bảo hiểm) cũng ảnh hưởng đến giá trị được ước tính, vì mỗi mục đích có thể nhấn mạnh các khía cạnh khác nhau của tài sản.

Câu 42:

Loại tài sản nào dưới đây phải áp dụng phương pháp tính chi phí thay thế?

Lời giải: