Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất trống có tiềm năng phát triển thành khu nhà liền kề. Thu nhập phát triển trong 5 năm ước tính là 350 tỷ đồng/năm, chi phí phát triển trong 2 năm là 150 tỷ đồng/năm. Lợi nhuận nhà đầu tư ước tính bằng 10% giá trị đất và chi phí phát triển đã chiết khấu. Với giả định thu nhập và chi phí phát sinh đầu năm, tỷ suất chiết khấu 16%/năm, xây dựng xong mới tiến hành bán sản phẩm, giá trị lô đất cần thẩm định giá có giá trị ước tính là:
Trả lời:
Đáp án đúng: D
Để tính giá trị lô đất, ta sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF).
1. **Tính tổng thu nhập phát triển (sau chiết khấu):**
- Thu nhập hàng năm: 350 tỷ đồng.
- Tỷ suất chiết khấu: 16%/năm.
- Thời gian: 5 năm.
- Giá trị hiện tại của dòng thu nhập được tính bằng công thức:
PV = Σ (CFt / (1 + r)^t), trong đó CFt là dòng tiền năm t, r là tỷ suất chiết khấu.
- PV = 350/(1+0.16)^3 + 350/(1+0.16)^4 + 350/(1+0.16)^5 (do xây dựng xong mới bán, tức là năm 1 và 2 không có doanh thu)
- PV = 350/1.16^3 + 350/1.16^4 + 350/1.16^5
- PV = 222.77 + 192.04 + 165.55 = 580.36 tỷ đồng
2. **Tính tổng chi phí phát triển (sau chiết khấu):**
- Chi phí hàng năm: 150 tỷ đồng.
- Tỷ suất chiết khấu: 16%/năm.
- Thời gian: 2 năm.
- Giá trị hiện tại của dòng chi phí được tính bằng công thức:
PV = Σ (CFt / (1 + r)^t)
- PV = 150/(1+0.16)^1 + 150/(1+0.16)^2
- PV = 150/1.16 + 150/1.16^2
- PV = 129.31 + 111.47 = 240.78 tỷ đồng
3. **Tính lợi nhuận nhà đầu tư:**
- Lợi nhuận = 10% * (Giá trị đất + Chi phí phát triển đã chiết khấu)
- Gọi giá trị đất là X. Vậy lợi nhuận = 0.1 * (X + 240.78)
4. **Giá trị lô đất:**
- Giá trị lô đất = Tổng thu nhập (sau chiết khấu) - Tổng chi phí (sau chiết khấu) - Lợi nhuận nhà đầu tư
- X = 580.36 - 240.78 - 0.1 * (X + 240.78)
- X = 339.58 - 0.1X - 24.078
- 1.1X = 315.502
- X = 315.502 / 1.1 = 286.82 tỷ đồng = 286820 triệu đồng.
Vì không có đáp án nào trùng với kết quả tính toán, nên câu này không có đáp án đúng. Tuy nhiên, đáp án D (618,81 triệu đồng) gần đúng nếu tính chiết khấu cho cả 5 năm doanh thu và 2 năm chi phí, trừ lợi nhuận 10% trên giá trị đất và chi phí. Cần xem lại đề bài và cách tính toán chi tiết.
Tuy nhiên, có vẻ như có sự nhầm lẫn trong đề bài, vì kết quả tính toán ra một con số khác hẳn.
