Hạn chế của phương pháp thặng dư là:

Câu 45:

Một dây chuyền sản xuất có đời sống kinh tế của dây chuyền là 4 năm, thu nhập hàng năm của dây chuyền là 150 trđ và giá trị thanh lý sau 4 năm là 100 trđ. (lãi suất tiền vay là 1%/tháng). Giá trị của dây chuyền trên:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính giá trị của dây chuyền, ta cần chiết khấu dòng tiền thu nhập hàng năm và giá trị thanh lý về thời điểm hiện tại. Lãi suất hàng tháng là 1%, do đó lãi suất hàng năm sẽ được tính bằng công thức lãi kép. Tuy nhiên, để đơn giản, ta sẽ coi như lãi suất chiết khấu là 12% mỗi năm (ước tính gần đúng). Công thức tính giá trị hiện tại (PV) như sau:

PV = (CF1 / (1+r)^1) + (CF2 / (1+r)^2) + (CF3 / (1+r)^3) + (CF4 / (1+r)^4) + (Salvage Value / (1+r)^4)

Trong đó:
CF1, CF2, CF3, CF4 là thu nhập hàng năm (150 trđ)
r là lãi suất chiết khấu (ước tính 12% = 0.12)
Salvage Value là giá trị thanh lý (100 trđ)

PV = (150 / 1.12) + (150 / 1.12^2) + (150 / 1.12^3) + (150 / 1.12^4) + (100 / 1.12^4)
PV = 133.93 + 119.58 + 106.77 + 95.33 + 63.55
PV ≈ 519.15 trđ

Vậy, giá trị của dây chuyền là khoảng 519,15 trđ.

Câu 46:

Nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá dựa trên việc quy đổi dòng tiền (thu nhập) mà tài sản tạo ra trong tương lai về giá trị hiện tại. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp này bao gồm:

* Nguyên tắc dự tính các khoản lợi ích tương lai: Giá trị tài sản được xác định dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai.
* Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận tài sản (ví dụ, một phòng trong một tòa nhà) được đo bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng thu nhập của toàn bộ tài sản.
* Nguyên tắc thay thế: Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để có được một tài sản tương tự với khả năng tạo thu nhập tương đương.

Do đó, phương án 3 là đáp án chính xác.

Câu 47:

Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai được áp dụng nhằm thẩm định giá trong trường hợp nào sau đây:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai được áp dụng khi giá trị của tài sản được xác định dựa trên khả năng tạo ra thu nhập hoặc lợi ích trong tương lai. Trong các phương án trên:

- Lô đất trống: Có thể được định giá dựa trên tiềm năng phát triển trong tương lai (xây dựng nhà, trung tâm thương mại,...).
- Cây xăng: Giá trị phụ thuộc lớn vào doanh thu bán xăng dầu trong tương lai.
- Nhà chung cư, nhà vườn: Giá trị thường được xác định dựa trên giá trị sử dụng hiện tại và tiềm năng tăng giá không lớn bằng hai trường hợp trên.

Do đó, nguyên tắc này đặc biệt phù hợp với việc thẩm định giá cây xăng, vì giá trị của nó phụ thuộc trực tiếp vào khả năng tạo ra lợi nhuận từ việc bán xăng dầu trong tương lai.

Câu 48:

Quyền định đoạt là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Quyền định đoạt là một trong ba quyền cơ bản của quyền sở hữu (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt). Quyền định đoạt cho phép chủ sở hữu quyết định số phận pháp lý và thực tế của tài sản, bao gồm việc chuyển giao quyền sở hữu (bán, tặng, cho thuê...), thay đổi tình trạng tài sản (sửa chữa, cải tạo...), hoặc thậm chí tiêu hủy tài sản nếu pháp luật không cấm. Các phương án khác chỉ mô tả một phần của quyền sở hữu hoặc không liên quan.

Câu 49:

Thẩm định giá là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thẩm định giá là việc ước tính giá trị của một tài sản. Giá trị này phải phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể. Việc thẩm định có thể tuân theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Do đó, đáp án chính xác nhất phải bao hàm cả hai khả năng này.

Câu 50:

Những giá trị nào dưới đây phản ánh tốt nhất giá trị đầu tư của BĐS:

Lời giải: