Một nhà xưởng có NOI cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 50 tỷ đồng. Từ cuối năm 4 cho đến cuối năm 20, NOI tăng 5% mỗi năm. Sau 20 năm, bán nhà xưởng dự tính với giá 500 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu 20%/năm, giá trị nhà xưởng này là:

Thẩm định giá tài sản nhằm mục đích thế chấp dựa trên:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Thẩm định giá tài sản thế chấp nhằm mục đích xác định giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thẩm định, để từ đó xác định mức cho vay phù hợp và đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi phát mại tài sản. Phương án B phản ánh đúng mục đích này: Giá trị mua bán tài sản ở thời điểm phát mại.

Câu 33:

Một tài sản có tuổi đời kinh tế còn lại 4 năm, có giá trị chiết khấu ở thời điểm hiện tại là 20 tỷ đồng. Chi phí vận hành tài sản cuối mỗi năm là 8 tỷ đồng, khấu hao cuối mỗi năm là 4 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng đầu mỗi năm là 3 tỷ đồng và được thu hồi đủ vào năm cuối đời sống kinh tế của tài sản. Giá trị thanh lý của tài sản cố định cuối năm thứ 4 là 5 tỷ đồng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và tỷ suất chiết khấu là 20%/năm. Dòng tiền thuần (NCF) cuối năm 2 của tài sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính dòng tiền thuần (NCF) cuối năm 2, ta cần xem xét các yếu tố sau: 1. **Doanh thu (Revenue):** Đề bài không cung cấp thông tin trực tiếp về doanh thu. Do đó, chúng ta cần giả định doanh thu không đổi hoặc có thông tin khác liên quan đến doanh thu để tính toán chính xác. Tuy nhiên, vì không có thông tin về doanh thu nên không thể tính NCF một cách trực tiếp. 2. **Chi phí vận hành:** 8 tỷ đồng/năm 3. **Khấu hao:** 4 tỷ đồng/năm 4. **Thuế TNDN:** 20% 5. **Vốn lưu động ròng:** 3 tỷ đồng (đầu mỗi năm, thu hồi vào năm cuối) 6. **Giá trị thanh lý:** 5 tỷ đồng (cuối năm 4) Vì không có thông tin về doanh thu, chúng ta không thể tính toán chính xác lợi nhuận trước thuế, thuế TNDN và cuối cùng là dòng tiền thuần (NCF). Các đáp án A, B, C đều đưa ra một con số cụ thể, nhưng không có cơ sở để xác định đáp án nào là đúng nếu không có doanh thu. Do đó, đáp án chính xác nhất trong trường hợp này là:

Câu 34:

Doanh nghiệp Hòa Phát đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất khung xe ô tô bán tải. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 22 tỷ đồng, trong đó vốn cố định là 20 tỷ đồng, vốn lưu động là 2 tỷ đồng. Các chi phí hoạt động hàng năm (bắt đầu cuối năm 1) là 19,5 tỷ đồng. Vốn lưu động ròng được thu hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài sản cố định năm cuối dự án là 4 tỷ đồng. Đời sống dự án là 6 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 20% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất sinh lời là 20%/năm. Mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu thụ 400 khung xe ô tô bán tải. Tính giá trị của dự án vào thời điểm cuối năm thứ 2:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Để tính giá trị của dự án vào thời điểm cuối năm thứ 2, chúng ta cần tính toán dòng tiền của dự án và chiết khấu về thời điểm đó. 1. **Tính khấu hao hàng năm:** - Khấu hao = (Giá trị tài sản cố định ban đầu) / (Thời gian khấu hao) = 20 tỷ / 6 năm = 3.333 tỷ đồng/năm. 2. **Tính lợi nhuận trước thuế (EBT) hàng năm:** - Gọi P là giá bán mỗi khung xe ô tô bán tải. - Doanh thu hàng năm = 400 * P. - Chi phí hoạt động hàng năm = 19.5 tỷ đồng. - EBT = Doanh thu - Chi phí hoạt động - Khấu hao = 400P - 19.5 - 3.333 = 400P - 22.833 tỷ đồng. 3. **Tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) hàng năm:** - Thuế TNDN = 20% * EBT = 0.2 * (400P - 22.833) = 80P - 4.5666 tỷ đồng. 4. **Tính lợi nhuận sau thuế (EAT) hàng năm:** - EAT = EBT - Thuế TNDN = (400P - 22.833) - (80P - 4.5666) = 320P - 18.2664 tỷ đồng. 5. **Tính dòng tiền hoạt động (OCF) hàng năm:** - OCF = EAT + Khấu hao = (320P - 18.2664) + 3.333 = 320P - 14.9334 tỷ đồng. 6. **Tính dòng tiền cuối dự án:** - Thu hồi vốn lưu động ròng: 2 tỷ đồng. - Giá trị thanh lý sau thuế: 4 tỷ đồng. 7. **Tính giá trị hiện tại của dự án vào cuối năm thứ 2 (PV2):** - Chúng ta cần chiết khấu các dòng tiền từ năm 3 đến năm 6 về cuối năm 2. - PV2 = ∑ [OCFt / (1+r)^(t-2)] với t chạy từ 3 đến 6, và r = 20% = 0.2 - PV2 = [OCF3 / (1+0.2)^1] + [OCF4 / (1+0.2)^2] + [OCF5 / (1+0.2)^3] + [OCF6 / (1+0.2)^4] + [4 tỷ + 2 tỷ / (1+0.2)^4] - PV2 = [(320P - 14.9334) / 1.2] + [(320P - 14.9334) / 1.44] + [(320P - 14.9334) / 1.728] + [(320P - 14.9334 + 6) / 2.0736] - PV2 = (320P - 14.9334) * (1/1.2 + 1/1.44 + 1/1.728 + 1/2.0736) + 6/2.0736 - PV2 = (320P - 14.9334) * (0.8333 + 0.6944 + 0.5787 + 0.4823) + 2.893 - PV2 = (320P - 14.9334) * 2.5887 + 2.893 - PV2 = 828.384P - 38.66 + 2.893 = 828.384P - 35.767 Vì không có thông tin về giá bán (P) của mỗi khung xe ô tô bán tải, nên không thể tính được giá trị cụ thể của dự án. Do đó, đáp án đúng nhất là: Tất cả các đáp án khác đều sai.

Câu 35:

Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại cho các cổ đông sau khi công ty đã thanh toán tất cả các chi phí hoạt động, chi phí lãi vay và đã thực hiện các khoản đầu tư cần thiết vào tài sản cố định (CE) và vốn lưu động (∆WC). Các yếu tố khác như trả nợ gốc (Principal Repay), phát hành nợ mới (New debt issues) và cổ tức ưu đãi (Preferred Dividend) cũng ảnh hưởng đến FCFE. Công thức đúng để tính FCFE là: EBIT(1-t) – Interest(1-t) + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt issues – Preferred Dividend. Trong đó EBIT(1-t) là lợi nhuận sau thuế từ hoạt động kinh doanh, Interest(1-t) là chi phí lãi vay sau thuế, D là khấu hao.

Câu 36:

Thẩm định giá cho mục đích tính thuế được thực hiện đối với trường hợp nào dưới đây?

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Thẩm định giá cho mục đích tính thuế được thực hiện trong nhiều trường hợp khác nhau, bao gồm: Nhập khẩu hàng hóa để xác định giá trị tính thuế nhập khẩu; Tính thuế chuyển nhượng bất động sản để xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp; Và đặc biệt, trong trường hợp xác định tiền sử dụng đất khi diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị lớn (tùy theo khu vực địa lý) đối với các tổ chức được giao đất không thông qua đấu giá. Do đó, đáp án D ("Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG") là đáp án chính xác nhất vì nó bao hàm tất cả các trường hợp trên.

Câu 37:

Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải: