Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo có thể do phòng công chứng khác công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo.

Sacombank có thể thanh toán bảo lãnh trong nhiều trường hợp khác nhau, không nhất thiết phải luôn có văn bản xác nhận vi phạm nghĩa vụ từ bên thứ ba hoặc cơ quan trọng tài, toà án. Do đó, phát biểu trên là không chính xác.

Câu hỏi này liên quan đến việc nhận tài sản bảo đảm đã được thế chấp tại một ngân hàng khác (NH nông nghiệp). Trong trường hợp này, Sacombank cần xem xét các yếu tố sau:

* Tính pháp lý của tài sản bảo đảm: Đã được xác nhận là đầy đủ giấy tờ và hợp lệ.
* Giá trị của tài sản bảo đảm: Đủ để đảm bảo cho cả khoản vay hiện tại (2 tỷ tại NH nông nghiệp) và khoản vay đề xuất (3 tỷ tại Sacombank) vì giá trị thị trường là 15 tỷ.
* Thứ tự ưu tiên thanh toán: Do tài sản đã được thế chấp cho NH nông nghiệp trước, NH này sẽ có quyền ưu tiên thanh toán trước nếu có sự kiện vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

Phân tích các phương án:

* Phương án 1: Đồng ý nhận bảo đảm bằng nhà ở và ký hợp đồng thoả thuận với NH nông nghiệp: Đây là phương án phù hợp nhất. Sacombank có thể nhận bảo đảm nhưng cần thoả thuận với NH nông nghiệp về thứ tự ưu tiên thanh toán (ví dụ: ký thoả thuận ba bên). Việc này đảm bảo quyền lợi cho cả hai ngân hàng.
* Phương án 2: Đồng ý nhận bảo đảm bằng nhà ở, không cần thoả thuận với NH nông nghiệp: Phương án này tiềm ẩn rủi ro cho Sacombank vì NH nông nghiệp đã có quyền ưu tiên. Việc không thoả thuận có thể dẫn đến tranh chấp về sau nếu khách hàng không trả được nợ.
* Phương án 3: 1 trong 3 các nêu trên đêu được: Phương án này không chính xác vì chỉ có 1 phương án phù hợp.
* Phương án 4: Không đồng ý nhận đảm bảo bằng nhà ở: Phương án này có thể được lựa chọn nếu Sacombank không muốn đối mặt với rủi ro liên quan đến việc tài sản đã được thế chấp. Tuy nhiên, nếu Sacombank đánh giá rủi ro thấp và thấy rằng giá trị tài sản đủ đảm bảo, họ vẫn có thể nhận thế chấp sau khi thoả thuận với NH nông nghiệp.

Kết luận: Phương án tốt nhất là Sacombank nên đồng ý nhận bảo đảm bằng nhà ở nhưng cần có thoả thuận với NH nông nghiệp để xác định rõ thứ tự ưu tiên thanh toán.

Chỉ tiêu IRR (Internal Rate of Return - Tỷ suất hoàn vốn nội bộ) là tỷ suất chiết khấu mà tại đó NPV (Giá trị hiện tại ròng) của dự án bằng 0. Khi chỉ sử dụng IRR để lựa chọn dự án, chúng ta cần lưu ý những hạn chế của nó. IRR không xét đến quy mô dự án, tức là một dự án có IRR cao nhưng quy mô nhỏ có thể không hấp dẫn bằng một dự án có IRR thấp hơn nhưng quy mô lớn hơn. Ngoài ra, IRR cũng không trực tiếp phản ánh thời gian hoàn vốn (payback period) của dự án. Việc so sánh IRR giữa các dự án có thể không chính xác nếu các dự án có dòng tiền không thông thường (ví dụ: dòng tiền âm ở giữa vòng đời dự án). Vì vậy, khi chỉ sử dụng IRR, chúng ta bỏ qua các yếu tố NPV, quy mô dự án và thời gian hoàn vốn.