Khi thanh lý, đất thường phải được thanh lý với giá trị bằng giá trị ghi sổ ban đầu vào dự án (hoặc chỉ điều chỉnh với mức độ lạm phát nếu mô hình có tính đến lạm phát). Phát biểu nào sau đây là đúng nhất khi giải thích cho cách làm trên?

Câu hỏi này kiểm tra hiểu biết về nguyên tắc định giá đất khi thanh lý dự án trong thẩm định. Việc sử dụng giá trị ghi sổ ban đầu (có thể điều chỉnh theo lạm phát) thay vì giá trị thị trường phản ánh các lý do sau:

• Tính khách quan và minh bạch: Giá trị ghi sổ là một con số đã được ghi nhận trong sổ sách kế toán, dễ kiểm chứng và ít gây tranh cãi hơn so với giá trị thị trường, vốn có thể biến động và khó xác định chính xác.
• Tập trung vào hiệu quả kinh doanh: Việc sử dụng giá trị ghi sổ giúp thẩm định viên tập trung đánh giá hiệu quả của ý tưởng kinh doanh và khả năng sinh lời của dự án, thay vì bị ảnh hưởng bởi biến động giá đất.
• Hạn chế đầu cơ: Nếu thanh lý theo giá thị trường, có thể tạo cơ hội cho các hoạt động đầu cơ, lợi dụng sự biến động giá đất để thu lợi bất chính.

Phân tích các lựa chọn:

• A. Vì giá trị của đất trong tương lai là không thể ước lượng một cách chính xác: Đúng một phần, nhưng chưa phải là lý do chính. Việc ước lượng giá trị đất trong tương lai khó khăn, nhưng không phải là không thể.
• B. Việc thẩm định muốn chỉ phản ánh hiệu quả của ý tưởng kinh doanh: Đây là đáp án chính xác nhất. Việc sử dụng giá trị ghi sổ giúp loại bỏ yếu tố biến động giá đất, tập trung vào hiệu quả của dự án.
• C. Chỉ được thanh lý với giá thị trường khi được định giá một cách đáng tin cậy bởi bên thứ ba: Điều này đúng về mặt nguyên tắc, nhưng không giải thích lý do tại sao lại sử dụng giá trị ghi sổ ban đầu trong nhiều trường hợp.
• D. Vì đất là một tài sản đặc biệt và thường không bị mất giá trị trong quá trình sử dụng: Điều này không đúng trong mọi trường hợp. Đất có thể mất giá trị do nhiều yếu tố (ví dụ: quy hoạch thay đổi, ô nhiễm môi trường).