Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ hao mòn vật lý của ngôi nhà là:

Giá trị nào sau đây được xem là giá trị thị trường?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị thị trường là mức giá ước tính mà một tài sản có thể trao đổi trên thị trường vào một thời điểm nhất định, giữa một bên mua sẵn sàng và một bên bán sẵn sàng, mà cả hai bên đều hành động một cách độc lập, có hiểu biết và không bị ép buộc. Giá trị đầu tư, giá trị thế chấp và giá trị thanh lý tài sản là những khái niệm giá trị khác, không phản ánh trực tiếp giá trị thị trường theo định nghĩa này. Do đó, đáp án D là chính xác vì tất cả các phương án A, B, C đều sai.

Câu 10:

Công nghệ xây dựng mới ra đời sẽ:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Công nghệ xây dựng mới ra đời có thể tác động đến giá trị của các công trình xây dựng theo nhiều cách. * **Giá trị sử dụng tăng lên:** Công nghệ mới có thể giúp công trình bền vững hơn, tiện nghi hơn, an toàn hơn, hoặc đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người sử dụng. Điều này làm tăng giá trị của công trình. * **Chi phí xây dựng giảm:** Công nghệ mới có thể giúp giảm chi phí vật liệu, nhân công, hoặc thời gian thi công. Điều này có thể làm giảm giá thành xây dựng ban đầu, nhưng không nhất thiết làm giảm giá trị tổng thể của công trình, đặc biệt nếu công nghệ mới giúp công trình có tuổi thọ cao hơn hoặc chi phí vận hành thấp hơn. Như vậy, phương án A phản ánh đúng nhất tác động của công nghệ xây dựng mới đến giá trị công trình.

Câu 11:

Tài sản so sánh là một căn nhà phố có diện tích sàn xây dựng là 200m2. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m2. Hao mòn lũy kế của tài sản so sánh là 25%. Giá trị còn lại của nhà ở của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Để tính giá trị còn lại của nhà ở của tài sản so sánh, ta thực hiện các bước sau:

1. Tính chi phí thay thế toàn bộ tài sản: 200 m2 * 6 triệu đồng/m2 = 1.200 triệu đồng.

2. Tính hao mòn lũy kế: 1.200 triệu đồng * 25% = 300 triệu đồng.

3. Tính giá trị còn lại: 1.200 triệu đồng - 300 triệu đồng = 900 triệu đồng.

Vậy, giá trị còn lại của nhà ở của tài sản so sánh là 900 triệu đồng.

Câu 12:

Bất động sản thẩm định ở hẻm gần bến xe trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường. Biết đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe thấp hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là 10% và đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe cao hơn đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là 50%. Biên độ điều chỉnh của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để giải quyết bài toán này, ta cần thực hiện các bước sau: 1. **Xác định mối quan hệ giữa các đơn giá đất:** - Gọi đơn giá đất của bất động sản ở hẻm gần bến xe là X. - Đơn giá đất của bất động sản ở hẻm xa bến xe là X / (1 - 10%) = X / 0.9 = 1.1111X (tức là cao hơn 11.11%). - Đơn giá đất của bất động sản ở mặt tiền đường gần bến xe là X * (1 + 50%) = 1.5X (tức là cao hơn 50%). 2. **Tính toán biên độ điều chỉnh:** - Vì bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường, ta cần điều chỉnh giá này về tương đương với bất động sản thẩm định (ở hẻm gần bến xe). - Mức điều chỉnh tối thiểu: so với hẻm xa bến xe: 100 triệu * (1 - 11.11%) = 88.89 triệu. Tức là giảm 11.11% so với giá gốc. - Mức điều chỉnh tối đa: so với mặt tiền: 100 triệu * (1 - 50%) = 50 triệu. Tức là giảm 50% so với giá gốc. 3. **Kết luận:** - Biên độ điều chỉnh của bất động sản so sánh là từ 11,11% đến 50%. Vậy đáp án đúng là: D. 11,11% - 50%.

Câu 13:

Ô tô so sánh được bán cách đây 6 tháng với giá là 900 triệu đồng. 3 tháng sau, giá ô tô giảm 10% so với thời điểm bán và tại thời điểm thẩm định, giá ô tô tăng thêm 20% so với 3 tháng trước đó. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá ô tô sau 3 tháng giảm: 900 triệu * (1 - 10%) = 810 triệu. Giá ô tô tại thời điểm thẩm định (tăng 20% so với 3 tháng trước): 810 triệu * (1 + 20%) = 972 triệu. Vậy, giá sau điều chỉnh là 972 triệu đồng.

Câu 14:

Bất động sản thẩm định ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn vị trí không thuận lợi là 35%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là:

Lời giải: