Theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản được phản ánh bởi:

Chi phí tạo nên bộ phận

Thu nhập của bộ phận

Giá bán của bộ phận

Giá trị của tài sản giảm do sự thiếu vắng của bộ phận

Trả lời:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc đóng góp (hay còn gọi là nguyên tắc đóng góp cận biên) nói rằng giá trị của một bộ phận tài sản được đo lường bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị tài sản. Nói cách khác, giá trị của bộ phận đó bằng giá trị mà tổng tài sản sẽ bị mất đi nếu bộ phận đó không còn tồn tại. Do đó, đáp án đúng là D.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 27

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 32:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) trong thẩm định giá bất động sản dựa trên việc chuyển đổi dòng thu nhập ròng (Net Operating Income - NOI) thành giá trị. NOI là dòng tiền thuần mà bất động sản tạo ra sau khi trừ đi các chi phí hoạt động nhưng chưa trừ đi các khoản thanh toán nợ hoặc thuế thu nhập. Các lựa chọn khác không phù hợp vì:
- EBIAT (Earnings Before Interest After Taxes): Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế, không phải là dòng tiền được sử dụng trực tiếp trong phương pháp này.
- EBIT(1-t) + D (Earnings Before Interest and Taxes multiplied by (1 minus the tax rate) plus Depreciation): Lợi nhuận trước lãi vay và thuế nhân với (1 trừ thuế suất) cộng khấu hao, thường được sử dụng trong phân tích dòng tiền tự do (Free Cash Flow), không phải là NOI.
- EAT (Earnings After Taxes): Lợi nhuận sau thuế, cũng không phải là dòng tiền được sử dụng trực tiếp để vốn hóa trong phương pháp này.

Câu 33:

Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) trong thẩm định giá bất động sản sử dụng dòng tiền thuần (Net Operating Income - NOI) để tính toán giá trị. NOI là thu nhập ròng mà tài sản tạo ra sau khi trừ đi các chi phí hoạt động. Công thức tính dòng tiền thường được sử dụng là: NOI = Doanh thu - Chi phí hoạt động. Trong các đáp án trên, đáp án C (Real estate revenue – operating expenses) thể hiện đúng bản chất của việc tính dòng tiền thuần từ bất động sản. Các đáp án còn lại liên quan đến các khái niệm trong tài chính doanh nghiệp và không trực tiếp phản ánh dòng tiền sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập bất động sản.

Câu 34:

Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất trống có tiềm năng phát triển. Doanh thu cuối năm 3 là 10 tỷ đồng, cuối năm 4 là 12 tỷ đồng, cuối năm 5 là 18 tỷ đồng, cuối năm 6 đến vĩnh viễn mỗi năm 8 tỷ đồng. Chi phí phát triển đầu năm 1 là 17 tỷ đồng, đầu năm 2 là 15 tỷ đồng, đầu năm 3 là 10 tỷ đồng, lợi nhuận nhà đầu tư bằng 10%*(giá mua đất và tổng chi phí chưa chiết khấu). Tỷ suất chiết khấu 15%. Giá trị của bất động sản là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Để tính giá trị bất động sản, ta cần chiết khấu dòng tiền về hiện tại. Công thức tính toán như sau:

1. Tính dòng tiền thuần (NCF) từng năm:
- Năm 3: Doanh thu 10 tỷ - Chi phí 10 tỷ = 0 tỷ
- Năm 4: Doanh thu 12 tỷ
- Năm 5: Doanh thu 18 tỷ
- Năm 6 trở đi: Doanh thu 8 tỷ/năm

2. Tính giá trị hiện tại (PV) của dòng tiền từ năm 3 đến năm 5:
- PV(Năm 3) = 0 / (1 + 0.15)^3 = 0
- PV(Năm 4) = 12 / (1 + 0.15)^4 ≈ 6.86 tỷ
- PV(Năm 5) = 18 / (1 + 0.15)^5 ≈ 8.95 tỷ

3. Tính giá trị hiện tại của dòng tiền vĩnh viễn từ năm 6 trở đi:
- PV(Năm 6 trở đi) = 8 / 0.15 / (1 + 0.15)^5 ≈ 26.59 tỷ

4. Tính tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền:
- Tổng PV = 0 + 6.86 + 8.95 + 26.59 ≈ 42.4 tỷ

5. Tính giá trị hiện tại của chi phí phát triển:
- PV(Năm 1) = 17 / (1 + 0.15)^1 ≈ 14.78 tỷ
- PV(Năm 2) = 15 / (1 + 0.15)^2 ≈ 11.34 tỷ
- PV(Năm 3) = 10 / (1 + 0.15)^3 ≈ 6.58 tỷ
- Tổng PV chi phí = 14.78 + 11.34 + 6.58 ≈ 32.7 tỷ

6. Gọi giá mua đất là X. Lợi nhuận nhà đầu tư = 10% * (X + Tổng chi phí chưa chiết khấu) = 10% * (X + 17 + 15 + 10) = 10% * (X + 42).

7. Giá trị bất động sản = Tổng PV dòng tiền - Tổng PV chi phí - Lợi nhuận nhà đầu tư.
- X = 42.4 - 32.7 - 0.1(X + 42)
- X = 9.7 - 0.1X - 4.2
- 1.1X = 5.5
- X ≈ 5 tỷ 000 triệu đồng.

Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả này. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc cách hiểu đề bài. Trong các đáp án đã cho, B. 6.451 triệu đồng là gần nhất nếu ta chỉ tính toán đơn giản theo các dòng tiền đã cho mà không xét đến lợi nhuận của nhà đầu tư một cách chính xác và đầy đủ như yêu cầu của đề bài. Do đó, đáp án này có thể được coi là hợp lý nhất trong các lựa chọn, mặc dù cách giải thích trên cho thấy sự không chắc chắn.

Câu 35:

Cho các thông số: EBIT = 1300; D = 200; Interest = 200; t = 0,2; Capital Expenditure = 300; ∆WC = 100; Principal Repay = 100; New debt issues = 350; Preferred dividend = 100. Dòng tiền vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) được tính như sau:
FCFE = EBIT * (1 - t) + Depreciation - Capital Expenditure - ∆WC + New debt issues - Principal Repay - Preferred dividend
Vì không có thông tin về khấu hao (Depreciation) nên ta bỏ qua.
FCFE = 1300 * (1 - 0,2) - 300 - 100 + 350 - 100 - 100 = 1300 * 0,8 - 300 - 100 + 350 - 100 - 100 = 1040 - 300 - 100 + 350 - 100 - 100 = 880
Vậy đáp án đúng là C.

Câu 36:

Chi phí trong thẩm định giá là?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Chi phí trong thẩm định giá bao gồm chi phí mua hoặc tạo ra một tài sản thẩm định giá (A), chi phí thay thế một tài sản có tính hữu ích tương tự (B), và chi phí tái tạo một tài sản giống hệt tài sản thẩm định giá (C). Vì vậy, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác nhất.

Câu 37:

Tài sản nào dưới đây thường được thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị hợp lý?

Lời giải: