Bất động sản cần thẩm định giá là lô đất trống có tiềm năng phát triển. Doanh thu cuối năm 3 là 10 tỷ đồng, cuối năm 4 là 12 tỷ đồng, cuối năm 5 là 18 tỷ đồng, cuối năm 6 đến vĩnh viễn mỗi năm 8 tỷ đồng. Chi phí phát triển đầu năm 1 là 17 tỷ đồng, đầu năm 2 là 15 tỷ đồng, đầu năm 3 là 10 tỷ đồng, lợi nhuận nhà đầu tư bằng 10%*(giá mua đất và tổng chi phí chưa chiết khấu). Tỷ suất chiết khấu 15%. Giá trị của bất động sản là:

Để tính giá trị bất động sản, ta cần chiết khấu dòng tiền về hiện tại. Công thức tính toán như sau: 1. **Tính dòng tiền thuần (NCF) từng năm:** - Năm 3: Doanh thu 10 tỷ - Chi phí 10 tỷ = 0 tỷ - Năm 4: Doanh thu 12 tỷ - Năm 5: Doanh thu 18 tỷ - Năm 6 trở đi: Doanh thu 8 tỷ/năm 2. **Tính giá trị hiện tại (PV) của dòng tiền từ năm 3 đến năm 5:** - PV(Năm 3) = 0 / (1 + 0.15)^3 = 0 - PV(Năm 4) = 12 / (1 + 0.15)^4 ≈ 6.86 tỷ - PV(Năm 5) = 18 / (1 + 0.15)^5 ≈ 8.95 tỷ 3. **Tính giá trị hiện tại của dòng tiền vĩnh viễn từ năm 6 trở đi:** - PV(Năm 6 trở đi) = 8 / 0.15 / (1 + 0.15)^5 ≈ 26.59 tỷ 4. **Tính tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền:** - Tổng PV = 0 + 6.86 + 8.95 + 26.59 ≈ 42.4 tỷ 5. **Tính giá trị hiện tại của chi phí phát triển:** - PV(Năm 1) = 17 / (1 + 0.15)^1 ≈ 14.78 tỷ - PV(Năm 2) = 15 / (1 + 0.15)^2 ≈ 11.34 tỷ - PV(Năm 3) = 10 / (1 + 0.15)^3 ≈ 6.58 tỷ - Tổng PV chi phí = 14.78 + 11.34 + 6.58 ≈ 32.7 tỷ 6. **Gọi giá mua đất là X. Lợi nhuận nhà đầu tư = 10% * (X + Tổng chi phí chưa chiết khấu) = 10% * (X + 17 + 15 + 10) = 10% * (X + 42).** 7. **Giá trị bất động sản = Tổng PV dòng tiền - Tổng PV chi phí - Lợi nhuận nhà đầu tư.** - X = 42.4 - 32.7 - 0.1(X + 42) - X = 9.7 - 0.1X - 4.2 - 1.1X = 5.5 - X ≈ 5 tỷ 000 triệu đồng. Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả này. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc cách hiểu đề bài. Trong các đáp án đã cho, **B. 6.451 triệu đồng** là gần nhất nếu ta chỉ tính toán đơn giản theo các dòng tiền đã cho mà không xét đến lợi nhuận của nhà đầu tư một cách chính xác và đầy đủ như yêu cầu của đề bài. Do đó, đáp án này có thể được coi là hợp lý nhất trong các lựa chọn, mặc dù cách giải thích trên cho thấy sự không chắc chắn.