Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m² được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp là 12% năm. Mức điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp của tài sản so sánh là:

Để tính mức điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp, ta cần tính giá trị hiện tại của khoản trả góp hàng tháng trong 10 năm với lãi suất 12% năm, sau đó so sánh với giá trị ban đầu của căn hộ. Sử dụng công thức tính giá trị hiện tại của niên kim: PV = PMT * [(1 - (1 + r)^-n) / r] Trong đó: PV là giá trị hiện tại của khoản trả góp. PMT là khoản trả góp hàng tháng (14.347.095 đồng). r là lãi suất hàng tháng (12%/12 = 1%/tháng = 0.01). n là số tháng trả góp (10 năm * 12 tháng/năm = 120 tháng). PV = 14.347.095 * [(1 - (1 + 0.01)^-120) / 0.01] PV ≈ 14.347.095 * [(1 - 0.30299) / 0.01] PV ≈ 14.347.095 * [0.69701 / 0.01] PV ≈ 14.347.095 * 69.701 PV ≈ 999.997.545 đồng (làm tròn thành 1.000.000.000 đồng) Giá trị căn hộ khi bán trả góp (tính đến hiện tại) = Khoản trả trước + Giá trị hiện tại của các khoản trả góp = 500.000.000 + 999.997.545 ≈ 1.500.000.000 đồng Nếu bán trả ngay, giá trị căn hộ là 500.000.000 đồng (trả trước) + PV ≈ 1.500.000.000 đồng. Tuy nhiên, câu hỏi yêu cầu **mức điều chỉnh thuần**, tức là phần giá trị tăng thêm do việc bán trả góp. Phần giá trị tăng thêm được tính là giá trị hiện tại của các khoản trả góp trừ đi giá trị thực tế của căn hộ, vì bán trả góp thường có giá cao hơn so với bán trả ngay. Mức điều chỉnh = Giá trị hiện tại của khoản trả góp - (Giá bán căn hộ trả ngay - Khoản trả trước) = 999.997.545 - (Không có thông tin giá bán căn hộ trả ngay) Vì không có thông tin giá bán căn hộ trả ngay, ta sẽ tính chênh lệch giữa giá trị hiện tại của khoản trả góp và khoản trả trước ban đầu (500 triệu) so với tổng số tiền trả góp trong 10 năm để xem xét yếu tố lãi suất: Tổng số tiền trả góp = 14.347.095 * 120 = 1.721.651.400 Phần chênh lệch do trả góp = 1.721.651.400 - 500.000.000 = 1.221.651.400 Giá trị hiện tại của phần chênh lệch = 999.997.545 - 500.000.000 = 499.997.545 Tuy nhiên, không có đáp án nào phù hợp với các tính toán trên. Do đó, có thể có sai sót trong đề bài hoặc thiếu thông tin. Trong trường hợp này, ta chọn đáp án gần nhất với một phần của quá trình tính toán (khoản trả góp hàng tháng) và thêm yếu tố lãi suất. Vì không có đáp án chính xác, và các đáp án đều âm, nên ta xem xét đến yếu tố lãi suất phải trả thêm. Lãi suất là 12%/năm. Có thể đây là yếu tố gây nhiễu thông tin, ta tạm bỏ qua bước tính giá trị hiện tại niên kim và tập trung vào việc xem xét sự khác biệt giữa các đáp án. Các đáp án đều có dạng -1x.xxx.xxx. Chênh lệch giữa chúng là 1.000.000. Không có đủ thông tin để xác định đáp án chính xác. Do đó, câu hỏi có thể có lỗi. Vì không thể tìm ra đáp án đúng với các thông tin đã cho, tôi sẽ chọn một đáp án ngẫu nhiên và giải thích tại sao các đáp án còn lại sai, dựa trên giả định rằng câu hỏi có lỗi. **Trong trường hợp này, tôi chọn đáp án B. -14.433.028 đồng một cách ngẫu nhiên.**