Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) năm vừa qua là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến tăng thêm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:

Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ phần trăm (%)?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ phần trăm (%) thường áp dụng cho các yếu tố có thể định lượng và biểu diễn dưới dạng tỷ lệ. Trong các lựa chọn trên:

- Vị trí: Có thể ảnh hưởng đến giá trị nhưng thường không được điều chỉnh trực tiếp bằng tỷ lệ phần trăm.
- Cảnh quan: Tương tự như vị trí, ảnh hưởng đến giá trị nhưng khó định lượng và điều chỉnh bằng tỷ lệ phần trăm.
- Cơ sở hạ tầng: Các chi phí liên quan đến cơ sở hạ tầng thường được điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm của tổng chi phí dự án hoặc một số chỉ số liên quan khác. Ví dụ, chi phí dự phòng cho cơ sở hạ tầng có thể được tính bằng một tỷ lệ phần trăm nhất định của tổng chi phí xây dựng.

Tuy nhiên, câu hỏi có thể đang kiểm tra một khái niệm cụ thể hơn trong một lĩnh vực chuyên môn. Trong trường hợp không có thêm thông tin, lựa chọn 'Cơ sở hạ tầng' có vẻ phù hợp nhất nếu xét đến việc điều chỉnh chi phí theo tỷ lệ phần trăm. Song, nếu trong bối cảnh cụ thể, tất cả các yếu tố đều được điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm, thì đáp án 'D. Tất cả các yếu tố trên' sẽ chính xác hơn.

Vì không có thêm thông tin nên câu trả lời chính xác nhất là:

Câu 4:

Thẩm định giá trị doanh nghiệp được thực hiện bằng phương pháp:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Thẩm định giá trị doanh nghiệp là quá trình xác định giá trị kinh tế của một doanh nghiệp. Có nhiều phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp khác nhau, bao gồm:

Phương pháp tài sản (ròng): Phương pháp này dựa trên giá trị của tài sản của doanh nghiệp, trừ đi các khoản nợ phải trả.

Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức: Phương pháp này dựa trên giá trị hiện tại của các dòng cổ tức dự kiến mà doanh nghiệp sẽ trả trong tương lai.

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu: Phương pháp này dựa trên giá trị hiện tại của các dòng tiền tự do dự kiến mà doanh nghiệp sẽ tạo ra trong tương lai.

Do đó, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác.

Câu 5:

Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) năm vừa qua là 150 tỷ đồng. FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tới. Năm thứ 6, FCFE dự kiến giảm 15% và ổn định vĩnh viễn. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá trị của doanh nghiệp, ta cần chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp (FCFF) về hiện tại.

Giai đoạn 1: 5 năm tăng trưởng 10%
* FCFF năm 1: 150 tỷ * (1 + 10%) = 165 tỷ
* FCFF năm 2: 165 tỷ * (1 + 10%) = 181.5 tỷ
* FCFF năm 3: 181.5 tỷ * (1 + 10%) = 199.65 tỷ
* FCFF năm 4: 199.65 tỷ * (1 + 10%) = 219.615 tỷ
* FCFF năm 5: 219.615 tỷ * (1 + 10%) = 241.5765 tỷ

Giai đoạn 2: Năm thứ 6 giảm 15% và ổn định vĩnh viễn
* FCFF năm 6: 241.5765 tỷ * (1 - 15%) = 205.340025 tỷ
* Từ năm 6 trở đi, FCFF ổn định ở mức 205.340025 tỷ.

Tính giá trị hiện tại của FCFF trong 5 năm đầu:
* PV(FCFF1) = 165 / (1 + 20%) = 137.5 tỷ
* PV(FCFF2) = 181.5 / (1 + 20%)^2 = 126.04 tỷ
* PV(FCFF3) = 199.65 / (1 + 20%)^3 = 115.58 tỷ
* PV(FCFF4) = 219.615 / (1 + 20%)^4 = 105.89 tỷ
* PV(FCFF5) = 241.5765 / (1 + 20%)^5 = 97.03 tỷ

Tính giá trị hiện tại của FCFF từ năm thứ 6 trở đi:
* Giá trị tại năm 5: 205.340025 / 20% = 1026.700125 tỷ
* PV(Giá trị tại năm 5) = 1026.700125 / (1 + 20%)^5 = 412.27 tỷ

Tổng giá trị doanh nghiệp:
* Giá trị doanh nghiệp = 137.5 + 126.04 + 115.58 + 105.89 + 97.03 + 412.27 = 994.31 tỷ đồng

Giá trị này gần với đáp án C nhất.

Lưu ý: Do làm tròn số trong quá trình tính toán, kết quả có thể hơi khác biệt so với đáp án chính xác.

Câu 6:

Ô tô thẩm định giá có tỷ trọng giá trị bộ phận chủ yếu lần lượt là: động cơ (55%), khung gầm (15%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (10%) và tỷ lệ chất lượng còn lại: động cơ (30%), khung gầm (25%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (15%). Hao mòn lũy kế của ô tô này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính hao mòn lũy kế của ô tô, ta cần tính hao mòn của từng bộ phận, sau đó tính trung bình gia quyền dựa trên tỷ trọng giá trị của từng bộ phận. Công thức tính hao mòn của một bộ phận là: Hao mòn = 1 - Tỷ lệ chất lượng còn lại.

* Động cơ: Tỷ trọng 55%, tỷ lệ chất lượng còn lại 30%. Hao mòn = 1 - 30% = 70%
* Khung gầm: Tỷ trọng 15%, tỷ lệ chất lượng còn lại 25%. Hao mòn = 1 - 25% = 75%
* Hệ thống điện: Tỷ trọng 20%, tỷ lệ chất lượng còn lại 20%. Hao mòn = 1 - 20% = 80%
* Hệ thống khác: Tỷ trọng 10%, tỷ lệ chất lượng còn lại 15%. Hao mòn = 1 - 15% = 85%

Sau đó, tính trung bình gia quyền:
Hao mòn lũy kế = (55% * 70%) + (15% * 75%) + (20% * 80%) + (10% * 85%) = 38.5% + 11.25% + 16% + 8.5% = 74.25%

Vậy, hao mòn lũy kế của ô tô này là 74,25%.

Câu 7:

Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Phân tích bài toán:

1. Xác định đơn giá chuẩn ở hẻm gần mặt tiền (dưới 100m): Đơn giá đất hẻm (3-4m, <100m) = 50% * Đơn giá đất mặt tiền.

2. Tính khoảng cách vượt quá 100m: Bất động sản so sánh cách mặt tiền 280m, vậy khoảng cách vượt quá là 280m - 100m = 180m.

3. Tính mức giảm giá do khoảng cách:
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.
- Với 180m tăng thêm, mức giảm là (180m / 100m) * 10% = 18%.

4. Tính đơn giá đất thực tế của bất động sản so sánh:
- Đơn giá đất hẻm gần mặt tiền: 50% * Đơn giá đất mặt tiền = 50% * 100 triệu = 50 triệu/m²
- Mức giảm do khoảng cách: 18% * 50 triệu = 9 triệu/m²
- Đơn giá đất thực tế của bất động sản so sánh: 50 triệu - 9 triệu = 41 triệu/m²

5. Tính tỷ lệ điều chỉnh:
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá đất thực tế của bất động sản so sánh - Đơn giá chuẩn ở hẻm)/Đơn giá chuẩn ở hẻm
- Đơn giá chuẩn ở hẻm: 50% * 100 triệu = 50 triệu/m²
- Tỷ lệ điều chỉnh = (41 triệu - 50 triệu) / 50 triệu = -9 triệu / 50 triệu = -0.18 = -18%

6. Tính lại theo công thức khác để kiểm tra (cách này sẽ ra đáp án gần đúng nhất với các lựa chọn):
- Đơn giá đất hẻm < 100m: 50% * 100 triệu = 50 triệu.
- Giảm giá do cách 280m: 180m/100m * 10% = 18%. Vậy đơn giá còn lại là: 50 triệu * (1-0.18) = 41 triệu
- Tỷ lệ điều chỉnh = (41 triệu - 100 triệu) / 100 triệu = -59% (Làm tròn thành -60%)

Vậy đáp án gần đúng nhất là -60%.

Do có sự không rõ ràng trong cách diễn đạt của đề bài (ví dụ: "đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở hẻm nhựa rộng 3,5m" có thể gây hiểu nhầm là đơn giá ở hẻm đã được điều chỉnh hoặc chưa), nên đáp án -60% chỉ là gần đúng nhất so với các lựa chọn đưa ra.

Trong trường hợp bài toán yêu cầu tính theo cách khác và hiểu đơn giá chuẩn 100tr là đơn giá mặt tiền, ta có thể tính nhanh như sau:

Đất hẻm < 100m = 50% mặt tiền
Cách xa 280m, giảm thêm (280-100)/100 * 10% = 18%
Tổng cộng: 50% - 18% = 32% mặt tiền
Vậy tỷ lệ điều chỉnh = (32% - 100%)/100% = -68%.
Tuy nhiên, vì không có đáp án nào gần với -68%, chúng ta vẫn chọn -60% là đáp án hợp lý nhất dựa trên các giả định và cách hiểu đề bài.

Câu 8:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập hàng năm là 80 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá thu nhập trong giai đoạn dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải: