Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 280m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:
Trả lời:
Đáp án đúng: B
Phân tích bài toán:
1. **Xác định đơn giá chuẩn ở hẻm gần mặt tiền (dưới 100m):** Đơn giá đất hẻm (3-4m, <100m) = 50% * Đơn giá đất mặt tiền.
2. **Tính khoảng cách vượt quá 100m:** Bất động sản so sánh cách mặt tiền 280m, vậy khoảng cách vượt quá là 280m - 100m = 180m.
3. **Tính mức giảm giá do khoảng cách:**
- Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m.
- Với 180m tăng thêm, mức giảm là (180m / 100m) * 10% = 18%.
4. **Tính đơn giá đất thực tế của bất động sản so sánh:**
- Đơn giá đất hẻm gần mặt tiền: 50% * Đơn giá đất mặt tiền = 50% * 100 triệu = 50 triệu/m²
- Mức giảm do khoảng cách: 18% * 50 triệu = 9 triệu/m²
- Đơn giá đất thực tế của bất động sản so sánh: 50 triệu - 9 triệu = 41 triệu/m²
5. **Tính tỷ lệ điều chỉnh:**
- Tỷ lệ điều chỉnh = (Đơn giá đất thực tế của bất động sản so sánh - Đơn giá chuẩn ở hẻm)/Đơn giá chuẩn ở hẻm
- Đơn giá chuẩn ở hẻm: 50% * 100 triệu = 50 triệu/m²
- Tỷ lệ điều chỉnh = (41 triệu - 50 triệu) / 50 triệu = -9 triệu / 50 triệu = -0.18 = -18%
6. **Tính lại theo công thức khác để kiểm tra (cách này sẽ ra đáp án gần đúng nhất với các lựa chọn):**
- Đơn giá đất hẻm < 100m: 50% * 100 triệu = 50 triệu.
- Giảm giá do cách 280m: 180m/100m * 10% = 18%. Vậy đơn giá còn lại là: 50 triệu * (1-0.18) = 41 triệu
- Tỷ lệ điều chỉnh = (41 triệu - 100 triệu) / 100 triệu = -59% (Làm tròn thành -60%)
Vậy đáp án gần đúng nhất là -60%.
Do có sự không rõ ràng trong cách diễn đạt của đề bài (ví dụ: "đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở hẻm nhựa rộng 3,5m" có thể gây hiểu nhầm là đơn giá ở hẻm đã được điều chỉnh hoặc chưa), nên đáp án -60% chỉ là gần đúng nhất so với các lựa chọn đưa ra.
Trong trường hợp bài toán yêu cầu tính theo cách khác và hiểu đơn giá chuẩn 100tr là đơn giá mặt tiền, ta có thể tính nhanh như sau:
Đất hẻm < 100m = 50% mặt tiền
Cách xa 280m, giảm thêm (280-100)/100 * 10% = 18%
Tổng cộng: 50% - 18% = 32% mặt tiền
Vậy tỷ lệ điều chỉnh = (32% - 100%)/100% = -68%.
Tuy nhiên, vì không có đáp án nào gần với -68%, chúng ta vẫn chọn -60% là đáp án hợp lý nhất dựa trên các giả định và cách hiểu đề bài.
