Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ lệ hao mòn các kết cấu chủ yếu là: móng (42%), tường (44%); sàn (46%), mái (48%). Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này là:

Thẩm định giá tài sản bắt buộc phải bán được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị phi thị trường, cụ thể là trong trường hợp thẩm định giá tài sản bắt buộc phải bán, phát sinh khi có những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tài sản được giao dịch một cách tự do và công bằng trên thị trường. Các yếu tố này có thể bao gồm:

* Thời gian bán quá ngắn hơn mức bình thường: Khi thời gian bán bị hạn chế, người bán có thể phải chấp nhận mức giá thấp hơn để nhanh chóng bán được tài sản.
* Người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bị cưỡng ép bán: Tình trạng này thường xảy ra trong các trường hợp tịch biên tài sản, bán đấu giá để trả nợ, hoặc các tình huống tương tự, khi người bán không tự nguyện bán hoặc chịu áp lực phải bán.
* Người mua biết rõ tình trạng người bán chưa sẵn sàng bán: Thông tin này có thể ảnh hưởng đến quá trình thương lượng và khiến người mua có lợi thế hơn, dẫn đến mức giá thấp hơn.

Vì cả ba yếu tố trên đều có thể dẫn đến việc thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, nên đáp án D là chính xác.

Câu 43:

Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 49 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Câu 44:

Xe nâng hàng thẩm định giá có trọng tải nâng là 2.000 kg trong khi xe nâng hàng so sánh có trọng tải nâng là 1.500 kg có giá bán là 100 triệu đồng. Biết trọng tải nâng đóng góp 20% giá trị xe thì tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trị đóng góp của trọng tải nâng cho xe so sánh là: 100 triệu * 20% = 20 triệu.
Giá trị 1 kg trọng tải nâng của xe so sánh là: 20 triệu / 1500 kg = 13.333,33 VNĐ/kg
Giá trị trọng tải nâng của xe cần thẩm định lớn hơn xe so sánh là: (2000 - 1500) kg * 13.333,33 VNĐ/kg = 6.666.666 VNĐ
Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố trọng lượng nâng là: 6.666.666 VNĐ / 100 triệu = 6,67%
Vậy, tỷ lệ điều chỉnh là +6,67%.

Câu 45:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 120m2 có giá bán trả góp là 50 triệu đồng/m2 với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 30%, 2 quý kế tiếp cuối mỗi quý thanh toán 30% và quý cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì giá bán trả góp của bất động sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị căn hộ: 120m2 * 50 triệu/m2 = 6000 triệu đồng.
Lãi suất 12%/năm, trả lãi trong 1 năm (4 quý).
Số tiền trả lần đầu: 6000 * 30% = 1800 triệu.
Số tiền còn lại sau lần trả đầu: 6000 - 1800 = 4200 triệu.
Số tiền gốc phải trả mỗi quý (trong 3 quý tiếp theo): 4200/3 = 1400 triệu.
Lãi suất mỗi quý: 12%/4 = 3%.

* Quý 1:
- Lãi phải trả: 4200 * 3% = 126 triệu.
- Tổng tiền phải trả: 1400 + 126 = 1526 triệu.
* Quý 2:
- Số tiền gốc còn lại: 4200 - 1400 = 2800 triệu.
- Lãi phải trả: 2800 * 3% = 84 triệu.
- Tổng tiền phải trả: 1400 + 84 = 1484 triệu.
* Quý 3:
- Số tiền gốc còn lại: 2800 - 1400 = 1400 triệu.
- Lãi phải trả: 1400 * 3% = 42 triệu.
- Tổng tiền phải trả: 1400 + 42 = 1442 triệu.

Giá bán trả góp = 1800 + 1526 + 1484 + 1442 = 6252 triệu đồng

Tuy nhiên, nếu hiểu câu hỏi là "giá bán trả góp" là giá trị ban đầu (trước khi tính lãi), thì đáp án B là đúng.
Nếu hiểu câu hỏi là tổng số tiền người mua phải trả (bao gồm gốc và lãi), thì đáp án đúng phải là 6252 triệu đồng, khi đó đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều SAI) sẽ đúng.

Vì đề bài không nói rõ nên ta chọn đáp án gần đúng nhất là B.

Câu 46:

Ô tô thẩm định giá có tỷ trọng giá trị bộ phận chủ yếu lần lượt là: động cơ (55%), khung gầm (15%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (10%) và tỷ lệ hao mòn: động cơ (30%), khung gầm (25%), hệ thống điện (20%), hệ thống khác (15%). Tỷ lệ chất lượng còn lại của ô tô này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Câu 47:

Một căn nhà cấp IV có tuổi thọ là 15 năm. Năm hoàn thành xây dựng là 20x0. Năm thẩm định giá là 20x5. Tỷ lệ chất lượng còn lại (hữu hình) của căn nhà này theo phương pháp niên hạn là:

Lời giải: