Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá của bất động sản thẩm định là:

Câu 31:

Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động sản so sánh có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m². Biết đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu từ 1 - 25m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Diện tích đất của bất động sản thẩm định có chiều sâu lớn hơn 25m là: 4m * (30m - 25m) = 20m².
Đơn giá của phần diện tích này là: 100 triệu đồng/m² * 70% = 70 triệu đồng/m².
Giá trị của phần diện tích này là: 20m² * 70 triệu đồng/m² = 1400 triệu đồng.
Diện tích đất có chiều sâu từ 1-25m của bất động sản thẩm định là: 4m * 25m = 100m².
Giá trị của phần diện tích này là: 100m² * 100 triệu đồng/m² = 10000 triệu đồng.
Tổng giá trị bất động sản thẩm định là: 1400 triệu đồng + 10000 triệu đồng = 11400 triệu đồng.
Diện tích bất động sản thẩm định là: 4m * 30m = 120m²
Đơn giá trung bình của bất động sản thẩm định là: 11400 triệu đồng / 120m² = 95 triệu đồng/m².

Diện tích của bất động sản so sánh là: 4m * 25m = 100m².
Giá trị của bất động sản so sánh là: 100m² * 100 triệu đồng/m² = 10000 triệu đồng.

Do đó, tỷ lệ điều chỉnh là: (95 - 100) / 100 = -0.05 = -5%

Vậy, tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là -5%.

Câu 32:

Thẩm định giá trị doanh nghiệp bằng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu. Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây để thẩm định giá trị doanh nghiệp này?

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai là nguyên tắc cơ bản khi thẩm định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF). Phương pháp DCF dựa trên việc dự báo các dòng tiền trong tương lai mà doanh nghiệp sẽ tạo ra và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại. Do đó, thẩm định viên cần tập trung vào việc dự đoán các lợi ích (dòng tiền) mà doanh nghiệp có thể mang lại trong tương lai. Các nguyên tắc khác như cung cầu và cân bằng có thể ảnh hưởng gián tiếp đến giá trị doanh nghiệp, nhưng không phải là nguyên tắc cốt lõi được vận dụng trực tiếp trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.

Câu 33:

Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công trình là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá trị đất là 8 tỷ đồng. Tỷ suất chiết khấu của BĐS là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị công trình = 35% x Tổng giá trị BĐS
Giá trị đất = 65% x Tổng giá trị BĐS
=> Tổng giá trị BĐS = Giá trị đất / 65% = 8 tỷ / 0.65 = 12.3077 tỷ
=> Giá trị công trình = 12.3077 tỷ - 8 tỷ = 4.3077 tỷ
Thu nhập từ công trình = Giá trị công trình x Tỷ suất chiết khấu công trình = 4.3077 tỷ x 15% = 0.646155 tỷ
Tổng thu nhập từ BĐS = Thu nhập từ đất + Thu nhập từ công trình = 1 tỷ + 0.646155 tỷ = 1.646155 tỷ
Tỷ suất chiết khấu của BĐS = Tổng thu nhập từ BĐS / Tổng giá trị BĐS = 1.646155 tỷ / 12.3077 tỷ = 13.375% ≈ 13.38%
Vậy đáp án đúng là B.

Câu 34:

Các cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác có quyền sở hữu tài sản khi có đủ các quyền sau đây:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Quyền sở hữu tài sản bao gồm ba quyền cơ bản: (1) Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản; (2) Quyền sử dụng: Quyền khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản; và (3) Quyền định đoạt: Quyền quyết định số phận của tài sản (ví dụ: bán, tặng, cho thuê, thế chấp, v.v.). Các phương án khác đưa ra các quyền không chính xác hoặc không đầy đủ so với định nghĩa pháp lý về quyền sở hữu.

Câu 35:

Một tài sản có tuổi thọ n năm và tạo ra dòng tiền (cuối năm) từ năm 1 đến năm n mỗi năm là CF. Với tỷ suất chiết khấu là 10%/năm, giá trị của tài sản ở thời điểm cuối năm m (m < n) bằng:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Giá trị của tài sản ở thời điểm cuối năm m (m < n) chính là giá trị của tất cả các dòng tiền mà tài sản đó tạo ra từ cuối năm m + 1 đến cuối năm n, được quy về thời điểm cuối năm m. Điều này là do giá trị của một tài sản tại một thời điểm bất kỳ chính là giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền mà tài sản đó dự kiến sẽ tạo ra trong tương lai. Do đó, đáp án đúng là D.

Câu 36:

Bất động sản cần thẩm định giá có doanh thu từ cuối năm 1 đến cuối năm 3 mỗi năm là 180 triệu đồng, từ cuối năm 4 trở đi đến vĩnh viễn doanh thu tăng hàng năm 6%. Chi phí hoạt động cuối năm 1 đến cuối năm 2 mỗi năm 125 triệu đồng, từ năm thứ 3 trở đi đến vĩnh viễn chi phí tăng hằng năm 4%. Với giả định không có thuế, tỷ suất vốn hóa là 16%, giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại là:

Lời giải: