Để lựa chọn địa điểm dự án:

Chi phí cơ hội của việc sử dụng đất trong một dự án chính là giá trị sử dụng tốt nhất của mảnh đất đó nếu nó được sử dụng cho một mục đích khác. Điều này thường được phản ánh thông qua giá chuyển nhượng (mua bán) trên thị trường, vì nó thể hiện số tiền mà người khác sẵn sàng trả cho việc sử dụng mảnh đất đó. Giá thuê đất cũng là một yếu tố, nhưng nó chỉ phản ánh giá trị sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Việc định giá bởi các bên góp vốn có thể không phản ánh đúng giá trị thị trường. Do đó, giá chuyển nhượng trên thị trường là cách xác định chính xác nhất chi phí cơ hội của đất.

Quan điểm vốn chủ sở hữu (EPV) tập trung vào dòng tiền có sẵn cho các cổ đông của công ty sau khi đã thanh toán tất cả các chi phí và các nghĩa vụ nợ.

A. Trả lợi tức cho cổ đông: Khoản này chắc chắn được tính đến vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền có sẵn cho cổ đông.
B. Huy động vốn cổ phần: Khoản này cũng được tính đến vì nó làm tăng vốn chủ sở hữu và do đó ảnh hưởng đến dòng tiền.
C. Chi phí soạn thảo và thẩm định dự án đầu tư: Đây là chi phí ban đầu và được tính vào dòng tiền của dự án.
D. Chi phí cơ hội của đất: Chi phí này cũng cần được tính đến vì nó thể hiện giá trị của việc sử dụng đất cho dự án này thay vì mục đích khác. Tuy nhiên, câu hỏi đang hỏi theo quan điểm vốn chủ sở hữu (EPV) thì các chi phí liên quan đến vốn cổ phần (A và B) sẽ được xem xét.

Trong các lựa chọn trên, trả lợi tức cho cổ đông và huy động vốn cổ phần là những yếu tố được tính đến khi xem xét dòng tiền dự án theo quan điểm vốn chủ sở hữu. Chi phí soạn thảo và thẩm định dự án đầu tư và chi phí cơ hội của đất thường được xem xét trong phân tích dòng tiền dự án tổng thể, không nhất thiết chỉ riêng từ quan điểm vốn chủ sở hữu.

Vì vậy, đáp án đúng nhất là A và B. Tuy nhiên, do chỉ được chọn 1 đáp án, ta ưu tiên A hơn vì nó trực tiếp ảnh hưởng đến dòng tiền của cổ đông.

Trong trường hợp công ty đã sở hữu mảnh đất và quyết định sử dụng nó cho dự án, chi phí cơ hội của việc sử dụng đất đó chính là giá trị thị trường của nó tại thời điểm bắt đầu dự án. Lý do là vì công ty đã bỏ lỡ cơ hội bán mảnh đất đó trên thị trường để thu về 120 tỷ đồng. Vì vậy, chi phí mua đất trong trường hợp này nên được tính là giá thị trường của đất lúc bắt đầu dự án.

Nguyên giá TSCĐ hình thành sau đầu tư bao gồm các chi phí trực tiếp liên quan đến việc xây dựng và đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng. Trong các đáp án, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và chi phí chung là các yếu tố cấu thành nên nguyên giá TSCĐ. Chi phí quản lý dự án là một phần của chi phí chung.

Chỉ số khả năng trả nợ (Debt Service Coverage Ratio - DSCR) là một chỉ số tài chính đo lường khả năng của một công ty hoặc dự án tạo ra đủ tiền mặt để trang trải các khoản nợ của mình. Công thức tính DSCR là: DSCR = CFADS / (Interests + Principal Repayment), trong đó CFADS là dòng tiền có sẵn để trả nợ (Cash Flow Available for Debt Service), Interests là chi phí lãi vay, và Principal Repayment là khoản trả gốc. Vì vậy, đáp án đúng là D.