Bất động sản thẩm định ở mặt tiền đường trong khi bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 180m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:
Trả lời:
Đáp án đúng: D
Phân tích:
1. **Xác định đơn giá đất ở hẻm gần mặt tiền:** Đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền < 100m là 50% đơn giá đất mặt tiền. Do đó, đơn giá này là 100 triệu * 50% = 50 triệu/m2.
2. **Tính mức giảm giá do khoảng cách xa hơn 100m:** Bất động sản so sánh cách mặt tiền 180m, tức là xa hơn 80m so với ngưỡng 100m. Cứ mỗi 100m tăng thêm, đơn giá giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền < 100m. Vì vậy, mức giảm giá là (80/100) * 10% * 50 triệu = 4 triệu/m2.
3. **Tính đơn giá đất thực tế của bất động sản so sánh:** Đơn giá đất sau khi giảm do khoảng cách là 50 triệu - 4 triệu = 46 triệu/m2.
4. **Tính mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm:** Vì bất động sản thẩm định ở mặt tiền (giá trị cao hơn) còn bất động sản so sánh ở hẻm (giá trị thấp hơn), cần điều chỉnh tăng đơn giá của bất động sản so sánh để tương đương với bất động sản thẩm định. Mức điều chỉnh là 100 triệu - 46 triệu = +54 triệu/m2.
Tuy nhiên, trong các đáp án không có đáp án nào trùng khớp với kết quả tính toán. Đáp án gần nhất là +55 triệu đồng/m2. Do đó, có thể có sai số làm tròn số trong quá trình tính toán, hoặc có một yếu tố khác chưa được đề cập đến trong bài toán.
Vì không có đáp án chính xác tuyệt đối, ta chọn đáp án gần đúng nhất.
