Tài sản thẩm định là một căn nhà phố có diện tích đất là 100m² và diện tích sàn xây dựng là 200m². Mức giá chỉ dẫn của đất là 30 triệu đồng/m². Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 6 triệu đồng/m². Hao mòn vật lý của tài sản thẩm định là 25% và hao mòn chức năng là 500 triệu đồng. Giá trị của tài sản thẩm định là:

A. 3.400 triệu đồng

B. 3.500 triệu đồng

C. 3.600 triệu đồng

D. Tất cả các đáp án còn lại đều SAI

Trả lời:

Đáp án đúng: A

Giá trị tài sản thẩm định được tính như sau: 1. **Giá trị đất:** 100m² * 30 triệu đồng/m² = 3.000 triệu đồng 2. **Giá trị xây dựng mới:** 200m² * 6 triệu đồng/m² = 1.200 triệu đồng 3. **Hao mòn vật lý:** 1.200 triệu đồng * 25% = 300 triệu đồng 4. **Giá trị còn lại của công trình:** 1.200 triệu đồng - 300 triệu đồng = 900 triệu đồng 5. **Giá trị tài sản thẩm định:** 3.000 triệu đồng (đất) + 900 triệu đồng (công trình) - 500 triệu đồng (hao mòn chức năng) = 3.400 triệu đồng Vậy, đáp án đúng là 3.400 triệu đồng.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 29

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 26:

Con tàu thẩm định giá có tỷ lệ hao mòn lũy kế là 30% và dòng thu nhập hoạt động ròng mỗi năm do con tàu mang lại là 12 tỷ đồng. Giá trị thanh lý con tàu ở đầu năm thứ 5 bằng 10% giá đóng mới con tàu. Biết giá đóng mới con tàu là 50 tỷ đồng và lãi suất chiết khấu là 20% thì giá trị thẩm định của con tàu này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá trị thẩm định của con tàu được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền thu nhập hoạt động ròng hàng năm và giá trị thanh lý về hiện tại. * **Giá trị thanh lý:** 10% * 50 tỷ = 5 tỷ đồng * **Dòng tiền hàng năm:** 12 tỷ đồng * **Lãi suất chiết khấu:** 20% Giá trị thẩm định = 12/(1+0.2) + 12/(1+0.2)^2 + 12/(1+0.2)^3 + 12/(1+0.2)^4 + 5/(1+0.2)^5 ≈ 33,48 tỷ đồng Vậy đáp án đúng là A.

Câu 27:

Chi phí thay thế công trình xây dựng là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng công trình:

Lời giải:

Đáp án đúng: D

Chi phí thay thế là chi phí để tạo ra một tài sản tương tự về công năng sử dụng tại thời điểm thẩm định, không nhất thiết phải giống hệt về mặt nguyên mẫu. Việc loại trừ chức năng lỗi thời là quan trọng để đảm bảo chi phí thay thế phản ánh giá trị thực tế của tài sản.

Câu 28:

Trong phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá thiết bị, tổng mức điều chỉnh thuần gộp:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Tổng mức điều chỉnh thuần gộp là tổng mức điều chỉnh thuần của tất cả các yếu tố so sánh. Điều này có nghĩa là sau khi đã điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo từng yếu tố (ví dụ: tuổi đời, công suất, chất lượng), ta cộng tất cả các mức điều chỉnh này lại để có được tổng mức điều chỉnh thuần gộp.

Câu 29:

Bất động sản so sánh có cảnh quan sông có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 trong khi bất động sản thẩm định giá cảnh quan công viên. Biết tương quan về cảnh quan như sau: cảnh quan sông cao hơn cảnh quan khu dân cư là 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư là 10%. Mức điều chỉnh cho yếu tố cảnh quan của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Phân tích và giải thích:

Đề bài cho biết: Cảnh quan sông cao hơn cảnh quan khu dân cư 20% và cảnh quan công viên cao hơn cảnh quan khu dân cư 10%. Như vậy, cảnh quan sông cao hơn cảnh quan công viên.
Ta có thể suy ra: Giá trị của cảnh quan sông = 1.2 * Giá trị cảnh quan khu dân cư; Giá trị cảnh quan công viên = 1.1 * Giá trị cảnh quan khu dân cư.
Suy ra: Giá trị cảnh quan sông = (1.2/1.1) * Giá trị cảnh quan công viên ≈ 1.0909 * Giá trị cảnh quan công viên.
Bất động sản so sánh có cảnh quan sông, bất động sản thẩm định có cảnh quan công viên. Do đó, cần điều chỉnh giá của bất động sản so sánh. Vì cảnh quan sông có giá trị cao hơn, ta cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.
Mức điều chỉnh = (1 - 1.0909) * 100 triệu đồng/m2 = -0.0909 * 100 triệu đồng/m2 = -9.09 triệu đồng/m2.

Câu 30:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Giá của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Để tính giá bất động sản, ta cần tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo và giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ (terminal value). **Giai đoạn dự báo (5 năm):** * Thu nhập hàng năm: 70 tỷ đồng * Tỷ suất chiết khấu: 15% Giá trị hiện tại của dòng tiền trong 5 năm = 70 / (1+0.15) + 70 / (1+0.15)^2 + 70 / (1+0.15)^3 + 70 / (1+0.15)^4 + 70 / (1+0.15)^5 = 234.65 tỷ đồng **Giai đoạn sau dự báo:** * Thu nhập năm đầu tiên sau dự báo: 70 * (1 + 10%) = 77 tỷ đồng * Tỷ suất chiết khấu: 16% * Tốc độ tăng trưởng: 10% Giá trị cuối kỳ (tại năm thứ 5) = 77 / (0.16 - 0.10) = 1283.33 tỷ đồng Giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ (tại thời điểm hiện tại) = 1283.33 / (1+0.15)^5 = 638.04 tỷ đồng **Giá trị bất động sản = Giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo + Giá trị hiện tại của giá trị cuối kỳ** Giá trị bất động sản = 234.65 + 638.04 = 872.69 tỷ đồng

Câu 31:

Bất động sản thẩm định có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 30m trong khi bất động sản so sánh có chiều rộng 4m và chiều dài (chiều sâu) 25m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m². Biết đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu trên 25m chỉ bằng 70% đơn giá đất của phần diện tích có chiều sâu từ 1 - 25m. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chiều sâu là:

Lời giải: