Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, dòng tiền được sử dụng là

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) trong thẩm định giá bất động sản sử dụng dòng tiền thuần (Net Operating Income - NOI) để tính toán giá trị. NOI là thu nhập ròng mà tài sản tạo ra sau khi trừ đi các chi phí hoạt động. Công thức tính dòng tiền thường được sử dụng là: NOI = Doanh thu - Chi phí hoạt động. Trong các đáp án trên, đáp án C (Real estate revenue – operating expenses) thể hiện đúng bản chất của việc tính dòng tiền thuần từ bất động sản. Các đáp án còn lại liên quan đến các khái niệm trong tài chính doanh nghiệp và không trực tiếp phản ánh dòng tiền sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập bất động sản.

Để tính giá trị bất động sản, ta cần chiết khấu dòng tiền về hiện tại. Công thức tính toán như sau: 1. **Tính dòng tiền thuần (NCF) từng năm:** - Năm 3: Doanh thu 10 tỷ - Chi phí 10 tỷ = 0 tỷ - Năm 4: Doanh thu 12 tỷ - Năm 5: Doanh thu 18 tỷ - Năm 6 trở đi: Doanh thu 8 tỷ/năm 2. **Tính giá trị hiện tại (PV) của dòng tiền từ năm 3 đến năm 5:** - PV(Năm 3) = 0 / (1 + 0.15)^3 = 0 - PV(Năm 4) = 12 / (1 + 0.15)^4 ≈ 6.86 tỷ - PV(Năm 5) = 18 / (1 + 0.15)^5 ≈ 8.95 tỷ 3. **Tính giá trị hiện tại của dòng tiền vĩnh viễn từ năm 6 trở đi:** - PV(Năm 6 trở đi) = 8 / 0.15 / (1 + 0.15)^5 ≈ 26.59 tỷ 4. **Tính tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền:** - Tổng PV = 0 + 6.86 + 8.95 + 26.59 ≈ 42.4 tỷ 5. **Tính giá trị hiện tại của chi phí phát triển:** - PV(Năm 1) = 17 / (1 + 0.15)^1 ≈ 14.78 tỷ - PV(Năm 2) = 15 / (1 + 0.15)^2 ≈ 11.34 tỷ - PV(Năm 3) = 10 / (1 + 0.15)^3 ≈ 6.58 tỷ - Tổng PV chi phí = 14.78 + 11.34 + 6.58 ≈ 32.7 tỷ 6. **Gọi giá mua đất là X. Lợi nhuận nhà đầu tư = 10% * (X + Tổng chi phí chưa chiết khấu) = 10% * (X + 17 + 15 + 10) = 10% * (X + 42).** 7. **Giá trị bất động sản = Tổng PV dòng tiền - Tổng PV chi phí - Lợi nhuận nhà đầu tư.** - X = 42.4 - 32.7 - 0.1(X + 42) - X = 9.7 - 0.1X - 4.2 - 1.1X = 5.5 - X ≈ 5 tỷ 000 triệu đồng. Tuy nhiên, không có đáp án nào gần với kết quả này. Có thể có sai sót trong đề bài hoặc cách hiểu đề bài. Trong các đáp án đã cho, **B. 6.451 triệu đồng** là gần nhất nếu ta chỉ tính toán đơn giản theo các dòng tiền đã cho mà không xét đến lợi nhuận của nhà đầu tư một cách chính xác và đầy đủ như yêu cầu của đề bài. Do đó, đáp án này có thể được coi là hợp lý nhất trong các lựa chọn, mặc dù cách giải thích trên cho thấy sự không chắc chắn.

Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) được tính như sau: FCFE = EBIT * (1 - t) + Depreciation - Capital Expenditure - ∆WC + New debt issues - Principal Repay - Preferred dividend Vì không có thông tin về khấu hao (Depreciation) nên ta bỏ qua. FCFE = 1300 * (1 - 0,2) - 300 - 100 + 350 - 100 - 100 = 1300 * 0,8 - 300 - 100 + 350 - 100 - 100 = 1040 - 300 - 100 + 350 - 100 - 100 = 880 Vậy đáp án đúng là C.

Chi phí trong thẩm định giá bao gồm chi phí mua hoặc tạo ra một tài sản thẩm định giá (A), chi phí thay thế một tài sản có tính hữu ích tương tự (B), và chi phí tái tạo một tài sản giống hệt tài sản thẩm định giá (C). Vì vậy, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác nhất.

Giá trị hợp lý thường được sử dụng trong các trường hợp: * **Tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng:** Ngân hàng cần xác định giá trị hợp lý của tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay được bảo đảm đầy đủ. * **Tài sản tính thuế:** Trong một số trường hợp, giá trị hợp lý được sử dụng để tính thuế tài sản. * **Tài sản bồi thường bảo hiểm:** Giá trị hợp lý được sử dụng để xác định mức bồi thường bảo hiểm cho tài sản bị thiệt hại. Vì vậy, đáp án D (Tất cả các đáp án còn lại đều ĐÚNG) là đáp án chính xác.