Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ các nguyên tắc gì?

Theo quy định hiện hành, có 2 tiêu chuẩn chính để ghi nhận một tài sản là tài sản cố định hữu hình: (1) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản đó; và (2) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy và có giá trị từ 30.000.000 VNĐ trở lên.

Đặc trưng cơ bản của thẩm định giá là ước tính giá trị của tài sản. Việc này khác với đo lường giá trị (có thể chính xác hơn) hoặc chỉ xem xét công dụng của tài sản. Thẩm định giá sử dụng các phương pháp và tiêu chuẩn, trong đó giá thị trường là một yếu tố quan trọng nhưng không phải là yếu tố duy nhất và mang tính chủ quan hoàn toàn.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến và thích hợp với nhiều tiêu chuẩn thẩm định giá khác nhau. Nó dựa trên việc so sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã được giao dịch gần đây trên thị trường để ước tính giá trị. Các phương pháp khác như đầu tư, thay thế và thặng dư thường được sử dụng trong các trường hợp cụ thể hơn và có thể không phù hợp với tất cả các tiêu chuẩn.

Câu hỏi này liên quan đến công thức định giá máy móc thiết bị (MMTB) đã qua sử dụng. Trong trường hợp MMTB vẫn sử dụng được theo thiết kế ban đầu, giá thực tế thường được tính bằng cách lấy nguyên giá đã được điều chỉnh theo giá thị trường nhân với tỷ lệ phần trăm giá trị còn lại của tài sản. Tỷ lệ này phản ánh mức độ hao mòn và giá trị sử dụng còn lại của MMTB.

Phương án 1: "Giá trị" là đáp án chính xác. Công thức định giá MMTB trong trường hợp này là: Giá thực tế = Nguyên giá (đã điều chỉnh theo giá thị trường) * Giá trị còn lại. Giá trị còn lại thể hiện phần trăm giá trị mà MMTB vẫn còn sau khi đã sử dụng một thời gian.

Phương án 2: "Chất lượng" không phù hợp vì chất lượng là một yếu tố định tính, khó định lượng trực tiếp vào công thức.

Phương án 3: "Số dư" không chính xác trong ngữ cảnh này. Mặc dù số dư có thể liên quan đến giá trị còn lại, nhưng "giá trị" là thuật ngữ chính xác và đầy đủ hơn.

Phương án 4: "Khấu hao" không phải là đáp án đúng vì khấu hao là một khoản chi phí, không phải là tỷ lệ phần trăm giá trị còn lại. Khấu hao được sử dụng để tính toán giá trị còn lại, nhưng nó không trực tiếp thay thế cho "giá trị" trong công thức.