Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 bán trả góp với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 10% (500 triệu đồng), 59 tháng kế tiếp cuối mỗi tháng thanh toán 1,5% và tháng cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì đơn giá sau điều chỉnh của bất động sản so sánh này là:

Câu 19:

Bất động sản thẩm định giá có chiều rộng mặt tiền là 4m. Bất động sản so sánh chiều rộng mặt tiền là 6m có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m². Biết đơn giá đất của bất động sản có chiều rộng mặt tiền 6m cao hơn bất động sản có chiều rộng mặt tiền 4m là 20%. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố chiều rộng mặt tiền là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Đề bài cho biết đơn giá chuẩn của bất động sản so sánh (mặt tiền 6m) là 100 triệu đồng/m². Đơn giá đất của bất động sản mặt tiền 6m cao hơn bất động sản mặt tiền 4m là 20%. Điều này có nghĩa, để đưa đơn giá của bất động sản so sánh về đơn giá tương đương với bất động sản thẩm định giá (mặt tiền 4m), ta cần điều chỉnh giảm đơn giá của bất động sản so sánh đi 20%. Vậy, giá sau điều chỉnh là: 100 triệu đồng/m² / (1 + 20%) = 100 / 1.2 = 83.33 triệu đồng/m²

Câu 20:

Thẩm định giá tài sản chuyên dùng được thực hiện trên cơ sở giá trị phi thị trường là do:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá trị phi thị trường được sử dụng trong thẩm định giá tài sản chuyên dùng khi tài sản đó ít có giao dịch tương tự trên thị trường (A), chỉ sử dụng cho một đối tượng và mục đích nhất định (B), và thẩm định giá dựa trên công dụng và chức năng kinh tế của tài sản (C). Vì vậy, tất cả các đáp án trên đều đúng.

Câu 21:

Thẩm định giá trị tài sản mục đích bồi thường được thực hiện trên cơ sở:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Thẩm định giá trị tài sản cho mục đích bồi thường thường dựa trên giá trị thị trường. Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà tài sản có thể được mua bán trên thị trường, đảm bảo tính công bằng và khách quan trong quá trình bồi thường. Các giá trị khác như giá trị hợp lý, giá trị đặc biệt và giá trị đầu tư có thể được xem xét trong các trường hợp cụ thể, nhưng giá trị thị trường thường là cơ sở chính.

Câu 22:

Một bất động sản cho thu nhập hàng năm trong giai đoạn dự báo là 70 tỷ đồng. Sau giai đoạn dự báo (5 năm), thu nhập tăng đều đặn mỗi năm là 10%. Tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn dự báo là 15% và tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo là 16%. Hiện giá giá trị cuối kỳ dự báo của bất động sản thẩm định là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị cuối kỳ (Terminal Value) được tính theo công thức tăng trưởng Gordon: TV = CF1 / (r - g) Trong đó: - CF1 là dòng tiền năm đầu tiên sau giai đoạn dự báo, tức năm thứ 6. CF1 = 70 tỷ * (1 + 10%) = 77 tỷ - r là tỷ suất chiết khấu sau giai đoạn dự báo: 16% - g là tỷ lệ tăng trưởng đều đặn sau giai đoạn dự báo: 10% Vậy TV = 77 tỷ / (16% - 10%) = 77 tỷ / 0.06 = 1283.33 tỷ đồng.

Câu 23:

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định là ý kiến của thẩm định viên về giá cả có thể xảy ra nhất của một tài sản trong một cuộc trao đổi. Nó không phải là giá cả thực tế đã xảy ra (A) hoặc giá trị *trong* một cuộc trao đổi dự kiến (C), mà là một *ước tính* về giá trị đó. Do đó, đáp án B là chính xác nhất. Đáp án D không đúng vì không phải tất cả các đáp án còn lại đều đúng.

Câu 24:

Lãi suất chiết khấu thích hợp nhất để chiết khấu dòng thu nhập hoạt động ròng do tài sản mang lại là:

Lời giải: