Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m² ở vị trí thuận lợi (gần chợ) trong khi bất động sản thẩm định không ở vị trí thuận lợi như bất động sản thẩm định. Biết tương quan về vị trí thuận lợi như sau: vị trí thuận lợi cao hơn vị trí không thuận lợi là 35%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí thuận lợi của bất động sản so sánh là:

A. -25,93%

B. +25,93%

C. -35%

D. +35%

Trả lời:

Đáp án đúng: A

Phân tích: Bất động sản so sánh có vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định. Do đó, cần điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh để tương đương với bất động sản thẩm định. Cách tính: Nếu vị trí không thuận lợi là 100%, vị trí thuận lợi là 100% + 35% = 135%. Do đó, tỷ lệ điều chỉnh = (100% - 135%) / 135% = -35%/135% = -0.2593 = -25,93% Vậy đáp án đúng là A.

1800+ câu hỏi trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá hóa đầy đủ đáp án và lời giải - Phần 32

50 câu hỏi 60 phút

Bắt đầu thi

Câu hỏi liên quan

Câu 45:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 50m² được bán với giá 33 triệu đồng/m² (đã bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 90 triệu đồng cộng 0,5% lệ phí trước bạ. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Giá bán căn hộ bao gồm thuế GTGT và nội thất. Để tính giá sau điều chỉnh, ta cần loại bỏ giá trị nội thất và lệ phí trước bạ. 1. **Tính giá trị căn hộ trước thuế và nội thất:** - Giá bán đã bao gồm VAT: 33 triệu đồng/m² - Tổng giá căn hộ: 33 triệu đồng/m² * 50 m² = 1650 triệu đồng. - Giá trị nội thất: 90 triệu đồng - Lệ phí trước bạ: 0,5% * (1650 triệu đồng - 90 triệu đồng) = 0,5% * 1560 triệu đồng = 7.8 triệu đồng - Giá trị căn hộ trước thuế và nội thất: 1650 - 90 - 7.8 = 1552.2 triệu đồng 2. **Tính giá trị căn hộ chưa có thuế GTGT (10%):** - Gọi giá trị căn hộ chưa VAT là X. Ta có: X * 1.1 = 1552.2 triệu đồng - Suy ra: X = 1552.2 / 1.1 = 1411.0909 triệu đồng 3. **Tính giá trên một mét vuông:** - Giá/m²: 1411.0909 triệu đồng / 50 m² = 28.2218 triệu đồng/m² - Làm tròn ta được 28,2 triệu đồng/m² Vậy, đáp án đúng là 28,2 triệu đồng/m².

Câu 46:

Bất động sản so sánh có đơn giá chuẩn là 100 triệu đồng/m2 ở mặt tiền đường trong khi bất động sản thẩm định ở hẻm nhựa rộng 3,5m và cách mặt tiền đường 180m. Biết tương quan về vị trí như sau: đơn giá đất của bất động sản ở hẻm rộng từ 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m bằng 50% đơn giá đất mặt tiền đường. Cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền đường, đơn giá đất giảm 10% so với đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Cách mặt tiền đường >500m, đơn giá đất bằng 50% đơn giá đất cách mặt tiền đường < 100m. Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là:

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Đầu tiên, ta tính đơn giá đất ở hẻm rộng 3-4m và cách mặt tiền đường < 100m: 100 triệu * 50% = 50 triệu đồng/m2. Tiếp theo, ta tính đơn giá đất giảm thêm do cách mặt tiền đường 180m. Vì cứ mỗi 100m tăng thêm so với mặt tiền, đơn giá giảm 10% so với đơn giá cách mặt tiền < 100m, nên với 180m thì ta có thể hiểu là đã tăng thêm 100m và 80m. Vậy đơn giá giảm là 10% của 50 triệu = 5 triệu. Vậy, đơn giá sau khi giảm 10% là: 50 - 5 = 45 triệu. => Mức điều chỉnh cho yếu tố vị trí hẻm của bất động sản so sánh là: 100 - 45 = 55 triệu đồng/m2. Vì đơn giá của bất động sản thẩm định thấp hơn bất động sản so sánh, nên ta cần điều chỉnh giảm. Vậy đáp án là -55 triệu đồng/m2.

Câu 47:

Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?

Lời giải:

Đáp án đúng: A

Điều chỉnh yếu tố tuyệt đối là những thay đổi về mặt định lượng, có thể đo lường được một cách khách quan. Trong các phương án trên, chi phí bỏ ra sau khi mua là yếu tố có thể đo lường và điều chỉnh một cách tuyệt đối (ví dụ: tăng hoặc giảm chi phí). Các yếu tố khác như hình dáng, môi trường và an ninh thường mang tính chất định tính và chủ quan hơn, việc điều chỉnh chúng thường liên quan đến các đánh giá và cảm nhận cá nhân, do đó không phải là điều chỉnh tuyệt đối.

Câu 48:

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 120m2 có giá bán trả góp là 50 triệu đồng/m2 với điều kiện thanh toán ngay lần đầu 30%, 2 quý kế tiếp cuối mỗi quý thanh toán 30% và quý cuối cùng thanh toán nốt phần còn lại. Nếu lãi suất bán trả góp là 12% năm thì mức điều chỉnh thuần của bất động sản so sánh này là:

Lời giải:

Đáp án đúng: C

Giá bán căn hộ: 120m2 * 50 triệu/m2 = 6.000 triệu đồng. Tính lãi trả góp: - Lần 1 (thanh toán ngay): 30% * 6.000 triệu = 1.800 triệu đồng. - Lần 2 (sau 2 quý = 6 tháng): 30% * 6.000 triệu = 1.800 triệu đồng. Lãi suất cho 6 tháng là 12%/2 = 6%. Tiền lãi = 1.800 * 6% = 108 triệu đồng. - Lần 3 (quý cuối): 40% * 6.000 triệu = 2.400 triệu đồng. Lãi suất cho 9 tháng (từ lần 1 đến lần 3) là 12%*9/12= 9%. Số tiền lãi cho 9 tháng là (1.800+108)*9%=171.72 triệu đồng và 2.400*3%=72 triệu đồng. Lãi phải trả của lần 3 là 171,72+72=243.72 triệu đồng. Tiền lãi sau 6 tháng của lần 2 là 108*3%=3.24 triệu đồng, vậy tổng tiền lãi là 171.72+3.24+72 = 246.96 triệu đồng Tổng lãi trả góp = 108+243.72 = 351.72 triệu đồng Giá trị hiện tại của căn hộ nếu trả tiền ngay: 6.000 - 1.800 - 1.800/(1+0.12/2) - 2.400/(1+0.12*9/12)=6000-1800-1698.11-2212.39 = 289.5 triệu đồng Mức điều chỉnh thuần = (tổng lãi trả góp)/(số quý trả góp) = (108 + 243.72) / 3 = 117 triệu đồng (số liệu này không phù hợp để ra được kết quả nào ở đây). Tuy nhiên, do các đáp án đều rất gần nhau và có sai số làm tròn, ta tính theo cách chiết khấu dòng tiền: Giá trị hiện tại của dòng tiền trả góp: - Quý 1: 1800 - Quý 2: 1800/(1+0.12/2) = 1698.11 - Quý 3: 2400/(1+0.12*9/12)=2212.39 Tổng giá trị hiện tại: 1800 + 1698.11 + 2212.39 = 5710.5 triệu đồng Điều chỉnh thuần = 6000 - 5710.5 = 289.5 triệu đồng Lãi suất mỗi quý: 12%/4 = 3% PV = 1800 + 1800/(1.03)^2 + 2400/(1.03)^3 = 1800 + 1692.3 + 2210.7 = 5703 triệu Điều chỉnh = 6000 - 5703 = 297 triệu Vì không có đáp án nào đúng nên đáp án đúng là D

Câu 49:

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị nhà máy lọc dầu cho mục đích bồi thường là:

Lời giải:

Đáp án đúng: B

Nhà máy lọc dầu là một tài sản phức tạp và tạo ra thu nhập. Để thẩm định giá trị cho mục đích bồi thường, phương pháp thích hợp nhất là sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF). Phương pháp này xem xét dòng tiền dự kiến mà nhà máy sẽ tạo ra trong tương lai và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại. Các phương pháp khác như so sánh giá bán, chi phí, hoặc vốn hóa thu nhập có thể không phù hợp bằng vì chúng không nắm bắt đầy đủ các đặc điểm riêng biệt và tiềm năng thu nhập của một nhà máy lọc dầu.

Câu 50:

Đất đai bao gồm:

Lời giải: